新聚仁南京宁南项目提报修改

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1、南京宁南8号地块项目策划提报新聚仁机构2004.8本次提报需解决的问题寻求市场的机会点所在确定项目的产品定位一、宏观市场研判宏观调控措施的加强，投资客源逐渐减少；价格上升导致相对需求不足，2004年二季度商品住宅销售同比下降15.41％；商品住宅预售同比下降18.27％；河西板块奥体中心将成为南京房地产新的发展重心；宏观市场分析结论南京整体房地产市场供应将急剧上升，市场需求严重不足；市场竞争愈演愈烈，价格极有可能进行下调；未来去化不容乐观；二、项目区位认知江北板块2500－3000河西板块5500－6500东郊板块6000－7000宁南板块4000－500

2、0江宁板块3000－4000中心城区7000以上大区位分析城南板块房地产发展核心地段；功德园对于项目区位的影响－－－南京最大的生态型住宅聚居区－－－南京传统的墓地区域；小区位分析个案分布－－周边个案分布较多，竞争激烈；地形－－－－地势低洼，多处水塘，属于区域最低点；附属设施－－刘智墓、学校，影响规划；环境－－－－原生植被，绿化较好；区域楼盘分布区政府交通枢纽花神湖花神美境翠竹园玉兰山庄康盛花园阅城国际本项目翠岛花城区位分析总结南京房地产市场的新兴发展板块－南京最大的生态型住宅板块；城南板块房地产发展的核心区域，个案众多，竞争激烈；功德园的存在对区域的区位价

3、值一定的不利影响；项目地形地势及先天的附属配套影响较大;激烈竞争板块，缺乏区位优势三、市场分析供应量价格户型面积客源去化区域产品分析供应量宁南板块总体供应量相对较小供应量分析结论宁南板块作为城南房地产发展的核心板块，总体供应不大；受政府统一规划的影响，产品类型较为单一；楼盘多数在两年内集中上市，短期供应急剧上升，市场竞争压力猛增；供应量集中上市导致激烈市场竞争价格走势2004年初，南京重新开始大规模的拆迁，导致市场价格急速攀升；户型面积130平方米以上的三房为区域市场主力，与南京市二季度平均户型面积120平方米相比，区域户型明显偏大；总价分析区域房型由于面

4、积较大，再加上价格的不断提升，总价节节攀升，高出江宁10－15万/套，但与城东和河西奥体板块仍有一定差距；客源需求客源对于宁南板块的认知主要集中在4000－5000元，能够接受5000以上的客源只占不足15％；价格分析结论宁南板块4000－5000元的价格逐渐得到市场的认同；由于主力面积偏大，主力总价相对偏高；区域市场价格竞争激烈区域客源分布区域客源主要分布在板块所属的城南区域；收入中等偏上的青年人成为主力客源；客源分析结论功德园对于板块的负面效应非常明显；市区内相对偏低的价格吸引大量自住为目的的购房群体；投资客源比例较少，多数楼盘不超过15％；城南板块中

5、年龄层次在28－35岁以及45岁以上的客源成为区域最主要的客源；去化总体来看，各项目去化周期较长，分期推案造成尾盘累积，去化不畅；项目名称玉兰山庄翠竹园翠岛花城阅城国际花神美境推出套数2497131000400套500套去化率85％95％65％90％80％去化周期一年一年一年5个月一年去化分析结论客源面的狭窄直接影响到楼盘的去化；严峻的市场形式和区域产品的同质化导致去化趋缓；产品力分析环境立面房型环境作为生态住宅板块，各个楼盘都非常注重环境营造；千篇一律的提高绿化率，缺乏环境品质的营造，同质化趋势明显；立面多数楼盘以现代风格为主，品质感一般，缺少足够的亮点

6、，整个市场风格趋于雷同；房型房型面积设计普遍较大，三房普遍在130－160平方米；二房比例较小，一般都在20％以下；在房型设计上基本没有亮点，少数点式住宅设计尚可；（入户花园的设置等）典型个案－阅城国际绿化率44%,缺乏集中绿化和景观绿化，整体环境缺乏亮点；立面缺乏质感，全部为11层小高层，兵营式排列布局；房型较多，但缺乏特色；产品力分析总结板块楼盘都非常注重环境的营造，较为符合区域生态板块的定位；区域同质化竞争非常明显－－无论从区域最注重的环境营造，还是立面、房型设计等其他产品力因素的塑造方面存在非常突出的低档次同质化竞争；市场分析总结宁南板块区域是以4

7、000－5000元的单价纳入整个南京的房地产市场的价格体系；宁南板块逐渐成为城南区域未来房地产发展的主战场；与整个南京市场同样面临着严峻的市场压力，区域产品同质化的竞争导致去化情况举步维艰；发展目标超越宁南市场平台的产品做到宁南板块标志性个案南京市场的明星个案才能突破市场瓶颈产品策划方向全面创新的超越市场平台的产品在板块生态住宅的大背景前提下，充分发挥小区位原生植被优势以及洼地的特点，创造出全面创新的超越市场平台的产品，引领市场；我们的产品定位南京首座原生态群岛式全湖景住宅我们的市场定位宁南板块中产品品质最优秀的景观住宅提报完毕敬请指教