南京中惠创未来项目提报

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1、我们的战场高端写字楼市场别墅市场南京写字楼市场分析江宁区域竞争分析三山板块竞争分析南京写字楼市场分析南京写字楼市场上市量与成交量逐渐递减整体来看，南京写字楼市场一直保持不温不火市场态势南京写字楼市场分析JNHOO观点:南京写字楼新增房源稀少，主要集中在鼓楼板块和河西地区。主要销售项目有鼓楼板块的和泰大厦、绿地云峰、金峰大厦等；新街口的金轮国际广场、珠江1号；以及河西的南京万达广场等。2008年南京写字楼成交面积359430.8平方米，销售率与2007年基本持平维持在29%左右，市场表现平平。2009年高端写字楼新增供应仅约

2、15万平方米，写字楼市场都将以消化存量房源为主，南京写字楼供大于求的关系明显。南京写字楼投资价值尚不明显，其市场主要靠刚性需求支撑，故整体市场去化缓慢成交量与上市量双减，写字楼市场出现低迷的状态整体需求不足，投资热情不高项目名称地理位置上市时间在售均价项目状况备注景祥大厦江宁区宏运大道4597号预计09年以后推出市场未上市项目为写字楼和商业，目前项目正在施工过程中，拟建一幢6层商业办公楼。科技·商务e街区江宁胜利路89号2009年4月份正式进场装修1.0-1.4/平方米/天该项目只租不售，一号楼西门子公司已入住，目前招租的

3、为二号楼江宁1号江宁开发区双龙大道1222号2009年3月26日8300/平米商业部分1-7层为主题商场，8-48层为五星级酒店和豪华商务办公楼。思围江宁区丹阳大道88号08年5000元/平米物业类型为38栋研发楼和5栋商务配套，一期之后有意向开发面积在150平米左右的高档别墅办公楼南京腾飞创造中心江宁开发区将军大道55号06年1.50元/平米/天项目只租不售当前江宁板块在售的写字楼屈指可数，有的项目只租不售江宁区域竞争分析区域未呈现出足够的满足大型纯商务写字楼生存需要的商业市场支撑，写字楼市场较低迷，在售的写字楼集中在岔

4、路口东山附近；江宁科技园与工业园区附近，并且多以研发与工业配套所需的办公物业。科学园区内的办公形式以产业研发楼为主，多数是5层以下大面积，集研发和办公为一体的裙楼。没有可容纳众多企业的纯商务高层写字楼。写字楼集中在岔路口、东山片区。海通大厦目前已全部售罄。南京腾飞创造中心，该项目只租不售，不具一定的可比性。目前三山板块，尚无具有可比的竞争项目，使该项目在区域内的唯一性成为优势；同时，周边商务配套相对较差，仅有托乐嘉地区聚集一定人气，而大中型企业主要集中在科技产业园内，离本板块有一定距离。使该板块缺乏对应的写字楼需求市场。三

5、山板块竞争分析JNHOO观点:江宁区域写字楼未成气候，缺乏足够的商务环境支撑，现有写字楼多为产品研发与工业配套所需的办公物业，大型纯商务写字楼市场较为低迷，需求量不足。07年，江宁区域曾呈现出一定程度的写字楼市场繁荣，部分专家预计江宁板块在产业发展的带动下，随着企业的入驻和产业园的不断成熟，板块商务需求将持续释放，写字楼未来市场潜力巨大。但随之而来的08年国际金融危机阻碍了江宁整体产业经济的高速发展，也摧毁了投资者的投资欲望，导致江宁的办公物业现阶段出现全面滞销的局面。后期随着经济环境的好转及投资者信心的逐渐恢复，写字楼市

6、场也将逐渐复兴，但短时间内比较困难。本案前期所定位的甲级高档商务写字楼概念，在目前的市场和经济环境下，客群范围相对狭小，无法满足目前的销售回款需求，因此必须考虑调整项目的定位，将金字塔尖的客群定位降低，扩大目标客群的涉猎范围，促使销售速度的提升。01年开始，江宁三山板块迅速崛起，代表楼盘有翠屏国际城、复地朗香、瑞景文华、玛斯兰德等。三山板块包括了将军山、翠屏山、韩府山三座原生态森林山体；北依秦淮新河，南拥牛首山，前后曲水环绕，背靠苍翠的三山，通过三条快速大流量通道与主城区相连。在南京的整个别墅市场中，三山板块不仅以别墅物业

7、引领市场，更因其项目集聚、山水美色、便捷交通、板块优势成为南京当前最美的高尚居住区之一。三山板块已形成别墅品牌效应，区域居住功能已经浮现出富人区雏形，这一板块别墅产品的类别比较丰富，双拼、叠拼、独栋等一应俱全，价格也相对经济。三山板块别墅群项目名称在售面积（平米）平均售价销售信息类型别墅风格项目卖点运盛美之国花园190—230联排11000元/平米叠加别墅7500-8000元/平米复式别墅6500-7000元/平米第一期已经销售完毕，目前销售第二期复式、联排、叠加新加坡风格北临秦淮河，西靠韩府山，融入度假区的景观设计理念玛

8、斯兰德525、550850万/套起售玛斯兰德5月16日开盘推出31套新房源独立别墅地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式毗邻翠屏山、灵芝湖，多重庭院设计山水华门350—370花园洋房8000元/平米独栋别墅16000元/平米仅剩余几套花园洋房，十余套独栋别墅联排、叠加、双拼、欧式新古典主