新聚仁机构三林永泰项目提报

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1、亿泰三林项目产品策划提报上海聚仁物业咨询机构2003年11月21日核心问题一如何确定本项目的市场定位问题？分析重点地块属性分析；区域房产市场分析；项目价值最大化的市场机会点研判。大三林板块价值研判区位理解市中心大三林板块“大三林”板块距市中心距离仅约十公里区域重点规划列举世博会展区环球影城本地块M82010年世界级综合博览会世界顶级主题公园(2005年)结论未来的大三林地区将成为上海南部新兴的高尚住宅板块房产市场分析大三林地区近期在售项目分布大三林地区近期项目供应主要以西、北地区为主三林地区项目供应列举（03年下半年）楼盘名称

2、恒大翰城瀚锦苑上南春天苑申江豪城华城秀庭岭南苑三期明丰花园日月豪庭意凯花苑占地面积7.5万平方米10000平方米170亩1.8万平方米2.89平方米——3.5万平方米22亩建筑面积11.6万平方米19463平方米19万平方米2.7万平方米4万平方米——5万平方米2.2万平方米物业型态小高层小高层多层、小高层多层多层多层、小高层别墅、多层小高层单价元/㎡5900-61004900-5600均价6200均价62004600-58004300-4988公寓4800-5800别墅6200-70004800-5600主力总价57-76万

3、元43-70万元55-82万元55-73万元46-64万元37-58万元59-82万元132-161万元48-62万元开盘日期2003/8/82003/7/122003/92003/10/182003/8/202003/112003/9/62003/10销售情况售罄售罄二期售罄10月底开盘95%以上售罄一期售罄、二期预计11月售罄市场分析三林地区主力房型为2房/90-95,3房/115-130,这类房型也是去化效果最佳的。目前市场供应量较大，但多数楼盘依然去化迅速，供不应求。客源方面，浦西与浦东本地客源各占30-40%比例，其

4、他为外地购房者。大三林地区成熟的规划以及板块价值的迅速提升，使本地区购房者中投资客比率也不断上升。大三林板块内部格局分析大三林地区区位价值分布图由西向东、由北向南配套设施密度、档次逐级降低。世博环球影城大三林地区板块排布济阳路长清路上南路杨高南路浦三路浦东南路环南一大道成山路昌里路本地块世博环球影城中档住宅板块低档住宅板块高档住宅板块地块现状地块目前为空旷泥地；道路系统完善；周边临近大面积在建的中、低档多层住宅区(多为动迁房基地)，目前配套尚缺乏；靠近杨高南路及环南一大道，有噪音干扰。地块区位理解从板块内部来看，地块处于大三林

5、中区位价值较低的位置所在，配套、交通方面现状均不尽如人意。以本项目的区位条件，市场待遇如何？各级板块分析上南路以西均价：6000－7000元／平米供应量：少楼盘品质：较高上南路以东杨高路以西均价：5500－6500元／平米供应量：较多楼盘品质：一般杨高路以东均价：4700－5700元／平米供应量：大量动迁房楼盘品质：较低若按常规操作，本项目价格只能流于5000－5500元／平米左右的区域均价…如何取得突破？挖掘市场机会点？市场机会点研判当前市场产品形态日月豪庭盛源晶华申江豪城产品力分析当前区域内多数楼盘均处于较低层面的普通

6、公寓开发，在区位背景类似的前提下，产品自身水准普通，同时缺乏对产品主题、产品文化的挖掘，导致其无法取得更高的价值提升；而当前上海房产市场的整体走高（包括三林地区）也在一定程度上掩盖了本区域内房产开发的不足。但随着市场逐步走向成熟，项目开发水准的差异性对楼盘价值的影响力将越发凸显。市场定位策略通过产品提升塑造大三林地区最好的项目客源定位由于地处距市中心最近的中档住宅板块内，我司建议项目客源主要针对：浦西市中心区客源（黄浦、卢湾、徐汇等）浦东新区本地客源（中、南部地区为主）区域市场面积配比、总价分析楼盘名称恒大翰城瀚锦苑上南春天苑

7、申江豪城华城秀庭岭南苑明丰花园日月豪庭意凯花苑房型面积（㎡）2/50%3/45%4/5%2/50%3/50%1/10%2/40%3/40%4/10%2/40%3/45%4/10%2/35%3/40%4/20%1/5%2/50%3/35%4/5%2/45%3/40%1/10%2/60%3/30%主力总价57-76万元43-70万元55-82万元55-73万元46-64万元37-58万元59-82万元48-62万元目前区域市场主力房型以2、3房为主，去化最佳。本项目面积定位房型比例面积配比比例2房55%90-95m240%100m

8、215%3房45%115-120m230%135m215%产品建议问题在大体量中低档公寓包围中如何开发完全跳脱当前市场水准的高品质、升级换代的产品？房地产开发发展过程满足居住－－品质－－产品主题、文化目前区域市场现状——千篇一律的规划——缺乏产品主题——缺乏产品精神、灵魂区域