新聚仁-2011营口渊广街项目策划定位报告

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1、营口渊广街项目策划定位报告新聚仁机构2011.05.序言第一篇项目战略定位第二篇项目产品思考第三篇项目产品建议项目战略定位聚仁理解的营口（我们将要承载什么）聚仁理解的项目自身（我们拥有什么）城市经济——具备较好的经济基础2010年辽宁各市GDP排名2010年辽宁各市GDP增幅排名生产总值环比增幅排名城市排名城市（亿元）（%）1大连51501盘锦40.4%城市GDP、城市经济发展2沈阳50132鞍山27.1%速度在辽宁省位居前列，3鞍山22203锦州25.9%对经济产业和固定资产投4营口10024抚顺24.5%5盘锦9505营口24

2、.2%资提供有力保障6锦州9166本溪23.5%7抚顺8707丹东21.0%8本溪8508大连18.4%9丹东7359沈阳17.5%城市经济——城市定位升级辽河大桥辽河大桥的建立通车，将营口与大连、丹东、葫芦岛真正形成了五点一线的沿海经济带；“五点一线”是促进环渤海匙域经济新发展的迫切需要，是国家战略部署之一；国家宏观经济发展战略部署、东北地匙经济新增长极国家级战略定位升级，城市地位和经济环境进一步提升城市楼市——城市楼市进入快速发展阶段营口04~10年度住宅投资统计表住宅投资不增长率150150.0%100100.0%——08、09

3、年爆发性发展5050.0%——08、09年住宅投资额分别50.1亿、96.2亿，00.0%增长率120%、91.8%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年住宅投资额23.628.322.122.850.196.2136.6增长率61.2%49.6%22.0%3.6%120.0%91.8%42.0%住宅成交量不增长率营口04~10年度住宅成交统计表600.060.0%——市场需求量同样爆发性发展400.040.0%——内聚型市场特征，05、07年政策调控成交200.020.0%量保持稳定0.00.0%20

4、04年2005年2006年2007年2008年2009年2010年住宅成交量106.3132.0165.5183.2225.1357.7532.6——08、09、10年住宅成交量225.1万方、增长率16.7%24.2%25.4%10.7%22.9%56.9%48.9%357.7万、532.6万，增长率22.9%、56.9%、48.9%城市进入楼市快速发展期，市场潜在需求逐步释放城市楼市——改善高端产品市场主流一房两房三房复式项目名称面积供应比例面积供应比例面积供应比例面积供应比例君临天下∕∕∕95-11212030%112-1531

5、2030%201-25715040%水岸一品4915010%86-10165040%95-13950030%147-18010020%美景英伦郡∕∕∕96-10518436%111-15829657%166347%自然风景∕∕∕97-10721070%122-1405017%300-3104013%格林山水城∕∕∕109-1174613%130-17322766%205-2577221%金港绿洲∕∕∕75-10724345%135-15819640%180-19010115%翰宇园∕∕∕78-10547665%129-13518325

6、%154-1987310%水御兮亭672710%98-10610539%112-1399033%149-1894818%佰仕枫景∕∕∕97-10816040%124-14224060%∕∕∕城南公馆∕∕∕68-9827033%14228034%160-28027033%合计/1773%/246444%/209237%/88816%三房以及跃层的稳定热销一方面也反映出城市高端需求稳定，市场具备高端产品需求及高端购买力城市楼市——产品表现力丌强水岸一品总立景规面观建现形行无处材代象列主理以、同排题简面英格林山水城质布性单砖伦为多主种风格英

7、伦郡市场立面有一定差异竞争，但风格品质表现丌纯粹；景观主题性丌强城市楼市——价格不城市发展落差较大09-10年辽宁各市区j均价对比市区均价城市经济情况：2010年GDP排名第四排名城市（元/㎡）2010年GDP增幅排名第五1大连10000以上2沈阳7000以上3丹东5000-7000楼市发展情况：楼市处于爆发式快速发展阶段4鞍山3000-6000内部需求稳定、购买力强5抚顺、本溪3000-50006营口、辽阳、朝阳3000-4500经济、楼市快速发展7阜新、铁岭2500-4000房价表现低位运行房价与城市发展存在反差初级市场，缺乏颠覆

8、性产品引爆市场，提升整体价值表现城市理解——新聚仁观点内聚型城市，以区域客为绝对购房主力，封闭市场受政策影响微弱；伴随城市大发展，城市经济迎来新一轮发展机遇，良好经济基础，对高性价比物业购买力提供有力保障；同时楼市处于爆