美国房地产周期波动规律及其启示.pdf

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1、房地产开发ChinaRealEstate美国房地产周期波动规律及其启示贾生华窦军生浙江大学房地产研究中心一、美国房地产市场周期波动的基本规律二、美国房地产市场周期波动的主要诱因目前，人们对房地产周期的衡量指标主要有由表3可知，美国房地产市场周期波动中下单指标法、扩散指数法（DI）和合成指数法（CI）三行走势的出现主要受宏观经济形势和重大历史种方法。鉴于简单易行、研究成果重复利用性好、事件的影响。在20世纪50年代之后出现的6次横向可比性强的优点，我们采用单指标法。下行走势中，有3次是由突发历史事件（1974年考虑到数据的可获得性，

2、我们在对美国房地中东石油危机、1986年国际石油市场震荡和产业整体走势进行分析时主要借鉴美国学者对1987年纽约股市“黑色星期一”、2001年“9.11”美国土地价格和房屋建筑周期的已有分析结果事件）及其引致的严峻宏观经济形势所导致，1（见表1），并引入美国联邦住房企业监督办公室次是由严峻宏观经济形势（1980年的高通胀、高（OfficeofFederalHousingEnterprise失业率）、从紧的货币政策和消极的财政政策共Oversight）编制的美国近30年来的住房价格指同引起，另外2次则分别是由悲观的宏观经济形数（见图

3、1）和美国1968年1月至2009年1月势和从紧的货币政策所引起。的私有住房开工量（见图2）两个指标作为辅助在20世纪50年代之后出现的6次上行走印证。势中，有3次主要是由从宽的货币政策和积极的通过上面的分析可以发现，美国房地产市场财政政策所导致，另有2次主要是由从宽的货币的大周期波长一般在18年左右，并且扩张期与政策所引起，另外1次上行走势则主要是由二战收缩期相当。有一次例外，那就是第7个长周期后的经济复苏所带动。可见，房地产市场的复苏的波长为48年。仔细分析便会发现，这主要是因主要是因国家宏观调控（货币政策、财政政策和为194

4、2年美国参与二次世界大战后，成千上万计划法规等）而引致。的适龄青年因服役离开本土，推迟婚姻和组建家三、对我国房地产开发企业投资决策的启示庭，大大降低了正常的住房需求。通过上述分析，我们认为，房地产开发企业此外，通过对相关研究文献的梳理和归纳，应该坚持如下四条基本原则，预判市场周期走以及对1968年以来美国年度私有住房的竣工量势，进而制定相匹配的投资策略。和1976年以来美国住房价格指数变动率两个指1.把握宏观经济基本走势———先势而动标的波动规律进行分析，我们还发现，美国房地房地产市场的周期变化趋势与GDP增长率产市场波动的大周期

5、中通常会伴随5年左右的变化趋势高度相关，只是稍有时间上的滞后。从小周期。具体见表2。图3可以直观地看出，1976年至2008年间美国2010.3总第351期39房地产开发ChinaRealEstate表1：1818-2008年美国9个房地产长周期表2：1916-1982年间美国房地产市场的5个典型短土地价格房屋建筑周期周期高峰年周期长度高峰年周期长度短周期周期波动周期长度（年）———1818—————————1916萧条期～1918繁荣期～1920萧条I5年I1836181836———期II185418185620II1950繁荣

6、期～1953回落～1955繁荣期6年III187218187115III1955繁荣期～1957回落～1958扩张4年IV1890181892211970萧条～1972-1973繁荣～1974－IV5年1975萧条V1907171909171974－1975回落～1978-1979回升～VI192518192516V5-6年1980回落VII197348197247数据来源：田传浩杨鸿.繁荣与衰退的轮回———从VIII198916198614世界房地产周期看中国房地产未来.北大商业评论.2006.9；又根据美国统计署等官方网站的有

7、关数据稍做IX200516200519修正GDP增长率和住宅价格指数的增长率非常吻合，市场波动的主要原因之一，要把握市场周期规而宏观经济波动总是领先于房地产市场波动11律，就必须重视政策的变化。个月左右。1950年，美国住宅建设创历史最好水平，推这一点的重要性从1926年的美国房地产市出新建住宅150多万套。其主要驱动因素是，场迅速大衰退可见一斑。当时，房地产的“疯狂”1949年美国联邦政府制定《住宅建设发展远景显然与宏观经济形势是相背离的。也正因如此，规划纲要》，提出了一个宏伟的奋斗目标：“大力新进资金难以支撑土地价格的飙升，最

8、终导致许发展美国住宅建设，尽可能让每个家庭拥有一套多企业家和银行家破产。据说美国商界大名鼎鼎环境宜人的标准住房”，这大大加速了美国住房的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如私有化进程。由此，也开启了20世纪50年代至洗，此后被迫做了17年的纸