房地产市场影响因素及其周期波动理论分析

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1、房地产市场影响因素及其周期波动理论分析　　摘要：房地产作为我国支柱产业之一，它的发展时刻都影响着我国经济发展。从1998年7月起我国全部取消福利分房，彻底实行公有制住房的商品化、货币化，使得中国的房地产市场逐步实现市场化，而正是这种市场化给冷清的房地产市场带来了生机。近几年，房地产市场一直在升温，价格也一直以一种非理性上涨来表现自己。　　关键词：房地产；市场　　一、相关概念与理论　　1、含义　　房地产，又称不动产，是指房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地

2、（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产是房产和地产密不可分的、相互依存的有机联合体，一般来说是指有土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。　　2、特征　　（1）房产、地产交易的不可分割性。在通常情况下，房地产商品由房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性。房建于地上，地随房走，房与地两者是一个有机整体。　　（2）先导性和滞后性。房地产业与建筑业、材料工业、金融业、服务业等行业有着十分密切的关系。房地产业的发展可以带动这些相关产业的发展，

3、所以人们往往把房地产业称为国民经济的先导行业。同时，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞后于经济的发展，房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投资增加的后果。当经济开始衰退以后，房地产的保值增值性会使一部分工商业资金转向房地产业，从而房地产业的发展会掀起一个新的高潮，但这并不意味着经济已经复苏，而只是房地产业滞后于经济发展的表现。　　（3）风险性和投机性。房地产业是一个高投入和高风险的产业，其风险主要包括外部因素和内部因素。外部因素如国家或地区政治经济形势的变化、政策的调整、城市规划的变化等。内部因素包括投资决策的失误、资金短缺、经营管理不善等。同

4、时，房地产投机性也很明显，房地产商品保值增值的特性和使用期长的功能，为房地产投机提供了基础和可能。适当的投资可以成为房地产业健康发展的“催化剂”，但过度的投机则会产生泡沫，影响房地产业的健康发展。　　二、房地产在国民经济中的地位和作用　　1、国民经济的基础产业　　所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可或缺的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展，形成了独立的产业，反过来房地产业也推动了工业化，城市化和现代化的发展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要组成部

5、分。　　2、国民经济的先导产业　　所谓产业的先导性，是指该产业的内在关联度达到一定强度，它的繁荣与萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向性的功能。房地产业在国民经济的运行周期中，各行业的简单再生产和扩大再生产都以房地产业的发展为前提条件。同时，房地产业是产业链长、关联度高的产业，是提供最终产品的部门。它既有一定的前后衔接性，又有侧向关联性，从而形成以其为中心的产业链体系。　　3、国民经济的支柱产业　　所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性支撑性作用的产业。房地产业在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内GDP中比

6、例超过5%，房地产业具有较大的市场发展空间和增长潜力。该产业符合产业结构前进的方向，利于产业结构优化，同时房地产业还具有关联度高的特点，能带动许多相关产业的发展。　　三、房地产市场发展的影响因素　　理论上来说，房地产市场的影响因素有自然条件和社会经济技术条件。这里主要是从社会经济技术条件方面来分析。　　1、政府的相关政策、规划和发展战略　　城市建设用地的性质、位置、面积以及建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。房地产成片开发经营必须经过总体规划设计许可才能进行工程建设。　　2、当地的社会产业结构和经济发展水平　　由于国民经济中不同产业部

7、门的生产率的不同，对房地产的地理位置和形态的需要也不同。例如，工业生产率低，需要布局于郊区的廉价厂房；商业生产率高，直接服务于广大民众的日常生活，需要布局于城市中心区人口流量大的商业物业；第三产业主要是社会服务性行业，主要需要写字楼形态的物业。此外，社会经济的快速发展也提高了房地产开发企业的资金实力、技术水平和管理水平，为房地产业的发展创造了条件。同时，产业结构的升级将推动房地产开发结构的变化。　　3、当地社会的交通运输条件　　交通运输是通过路网密度、运输方式及其运输量等来影响房地产开发的。一方面，交通路线的兴建，改善了房地产开发的条件和结构，刺激了沿路两侧

8、的房地产开发。另一方面，运输条件的变化影响土地的区位