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1、宜春学院学报JournalofYichunUniversity中国房地产周期波动及主要影响因素分析周祥(天津财经大学MBA中心,天津[摘要]结合我国房地产业发展实际,从投资、政策、市场行为心理三个方面论述了房地产周期波动的成因,探讨了对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。[关键词]房地产周期;投资;政策周期;市场行为心理[中图分类号]F29333[文献标识码]A[文章编号]1671-380X(2005S0-0093-02Abstract:InthelightoftherealityofrealestateindustryinC
2、hina,thispaperanalyzesthecausesofrealestatecycles,basedoninvestment,policy,marketbehaviorpsychology.Italsoexploresthetheoreticalbasisforearlywarningandcontrollingofrealestatecycles.Keywords:realestatecycle,investment,policycycle,marketbehaviorpsychology与其他产业经济一样,房地产业在
3、实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述,但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。认为:房地产经济周期可以分为两个过程,即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段:复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程,后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时,房地产经济达到繁荣阶段的最高点,即波峰;当收缩过程转为扩张阶段过程时,房地产经济达到萧条阶段的最低点,即谷地。一、房地产周期波动研究概况20世纪60年代,美国S
4、tephenAPhyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究,分别从宏观和微观角度,探索房地产周期波动及其机理。从宏观的角度分析房地产的周期波动规律,即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究,如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面:以全国为对象研究房地产周期;以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期;以宏观经济周期为背景来研究。从微观的角度分析某类物业的周期波动规律,即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究,如城市周期、社区周期、所有权生命周期、
5、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究,所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等,主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。并采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期,如空置率、通货膨胀率、房地产价值、价格和租金等;二是利用多模型分析房地产周期,如系统动力学模型、租金增长率和租金分布模型;三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略。二、日本和中国的房地产业周期日本的房地产业周期较短,大约是7年,即符合朱格拉周期(6~7年。日本地价从1985年开始涨升,1990年
6、达到高峰,随后即出现大幅度下挫。不论是住宅用地还是商业用地,市场价格均是相同走势。东京地区高级住宅用地每坪地价从1985年的日元涨到1990年的日元;从1991年起全国地价在17年内首次出现下跌后,到1992年东京地价已跌至每坪日元,只及高峰期的44%。日本金融盛行的753大风暴!的说法,同样也说明了房地产业每7年循环一次。7!即指日本地产界大约每?年有一次大灾难,5!即指日本银行界每5年有一次大难关,3!即指日本股市每3年有一次大悲剧。对于改革开放以来中国房地产业的波动周期来说,可用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互
7、作用而产生的波动状况,年销售量波动率与增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。按此分析,1989年以来中国房地产周期波动已经历了两个周期,即1989年-1996年持续7年的周期,以及1997年以来到2004年的另一个周期,2005年则是第三个周期的第一年。三、中国房地产周期波动的主要影响因素分析1投资因素对深圳房地产周期波动的影响分析在房地产周期波动中,房地产投资是一个十分重要的内生因素。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说,投资波动对房地产经济波动的影响作用就更为明显。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具
8、有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起经济周期波动的主要因素。房地产经济是国民经济的一部分,因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因,且具有三个特点。2是在投资饥渴症影响下的投资冲动。首先,投资冲∀93∀收稿日期:2005-11-1
