中国房地产周期波动的实证分析

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1、万方数据2009年第3期学习与探索No，3，2009(总第182期)Study&ExplorationSerial．No．182中国房地产周期波动的实证分析周秀英(吉林大学马克思主义学院，长春130012)摘要：房地产业是中国国民经济发展中的基础性、先导性和支柱性产业之一。同时，房地产业又是资金密集型产业．与金融体系关系密切。与房地产业在国民经济中所处的地位相适应，房地产业具有优化产业结构、优化消费结构、带动经济发展、带动就业的作用。与国民经济周期一样，房地产业也存在着周期性的循环和波动。可以说，房地产周期波动是房

2、地产市场发展重要的内在规律之一。因此，研究房地产业的周期波动状况，不仅有助于推进房地产理论的发展，更有助于在实践中指导房地产业的健康发展。关键词：中国房地产业；房地产周期；国民经济周期中图分类号：F201文献标志码：A文章编号：1002—462X(2009)03—0134—03一、国内外研究现状20世纪初，资本主义国家频繁出现的经济危机，以及由此爆发的经济萧条，引发众多学者开始关注经济周期波动的测定、分析和预测。Bun啮(1935)【1J利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，是房地产周期研究的早期成果。但房地产

3、周期作为一个相对独立的研究领域是始于20世纪80年代，美国经济的“滞胀”现象引发了对房地产周期研究的广泛关注，同时，借助于先进的计量经济方法和时间序列分析手段，使房地产周期波动的理论越来越丰富。MitcheH在其1927年的专著《经济周期问题和调整》中详尽地讨论了经济周期波动测定方面的进展和成果，指出由于建筑活动受一系列因素的影响，形成一定的波动，将其称为建筑周期。美国经济学家库兹涅茨(SimonKuznets)在1930年出版的《生产和价格的长期运行>一书中对建筑周期给出了更为详细的论述。Grebler和Burn

4、s(1982)发现GNP的波峰领先房地产周期的波峰约11个月【2

5、。Pritcheu(1984)研究了1967--1982年美国经济周期对房地产投资的影响，认为房地产供求之间存在着“领先一滞后”关系，从而存在周期波动【3J。中国的房地产业在20世纪80年代末和90年代初得到长足发展，1993--1994年达到鼎盛时期。当时的房地产泡沫给国民经济造成了严重的影响。并由此引发了理论界和实务界对中国房地产业的周期研究的密切关注，何国钊等(1996)利用扩散指数的计算方法合成中国房地产周期指数，并详尽地讨论了房地产周期在复

6、苏、繁荣、衰收稿日期：2009—0l一30作者简介：周秀英(1958一)，女，内蒙古通辽人，副教授，硕士生导师，从事产权经济学研究。·134·退、萧条四个阶段与宏观经济周期的关系【41。刘学成(2001)从国内外房地产业周期对比的角度出发，对国内房地产周期研究现状进行综述分析【5J。张晓晶、孙涛(2006)分析了驱动1998年开始的新一轮房地产周期的增长面、宏观面与制度面因素，并利用1992—2004年的季度数据进行计量分析，指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势⋯6。李海

7、波(2006)分析了发达国家与中国内地房地产周期的波动规律，阐述了经济周期与房地产发展之间的密切关系L7J。二、中国房地产发展的周期目前国际上通用的景气指数方法有四种：一是美国商务部的合成指数方法，二是日本经济企划厅的合成指数方法，三是OECD的合成指数方法，四是利用主成分方法合成景气指数【8J。本文采用主成分分析法合成中国的房地产周期合成指数，将原来众多具有一定相关性的指标，重新组合成一组新的互相无关的综合指标来代替原来的指标。并且从数据自身出发着手研究，从而避免漏选指标和人为确定影响权重而带来的主观认识偏差。(

8、详见下图)Ⅳ∞∞曲射虹竹钳为∞重∞∞∞01∞∞鹪惦∞∞∞图l房地产周期波动合成指数第一个周期。1987—1990年。中国的房地产业经过2j0世纪∞年代和90年代前几年的发展，已粗具规模。万方数据1985年开始的城市经济体制改革，促生了真正意义上的房地产业。虽然房地产投资与交易规模有较大幅度的增加，但仍然未达到成熟程度。受1987年深圳土地使用权有偿出让的影响，房地产市场开始复苏，并于1988年出现了一个小高潮。1989年开始，国家宏观调控，实行紧缩银根、压缩开支、对房地产公司进行全面治理等一系列措施。房地产业受到冲

9、击。在1990年达到低谷。本轮周期振幅较小，扩张和衰退程度都浅。第二个周期，1991m1996年。本阶段房地产市场经历过度繁荣和深幅调整两个阶段。1991年全国出现了新一轮经济热潮，房地产成为全国尤其是沿海地区投资和投机的主要对象，逐渐形成了“房地产热”。1992年，邓小平南方谈话和党的十四大召开，中国对外开放及市场化改革的步伐加快，国民经济快速发展。在有利