房地产周期波动成因的分析

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1、房地产周期波动成因的分析..毕业一、房地产周期波动研究概况20世纪60年代,美国StephenA.Phyrr等房地产学家开始致力于西方房地产市场的周期研究,分别从宏观和微观角度,采用多模型和多方法,探索房地产周期波动及其机理。从宏观的角度分析房地产的周期波动规律,即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究,如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面:以全国为对象研究房地产周期1;以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期2;以宏观经济周期为背景研究房地产周期3。从微观的角度分析某类物业的周期波动规律,即

2、着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究,如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究,所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等,主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中,较多的是办公物业,如伦敦和悉尼的办公楼市场周期45。采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期,..毕业如空置率6、通货膨胀率7、房地产价值8、价格和租金9等;二是利用多模型分析房地产周期,如系统动力学模型10、租金增长率和租金分布模型11;三是考虑

3、风险因素分析房地产周期及其投资策略12。在我国,对经济周期波动的研究主要在改革开放以后,且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点13以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点14等。本文结合我国房地产业发展实际,从投资、政策、市场行为心理和城市化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因,探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。二、房地产周期波动与房地产投资以武汉市为例,选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住宅投资、房屋施工面积、房屋竣工面积、土地开发面积、商品房

4、销售面积、城市居民可支配收入和居民居住消费价格指数等9个指标,用其扩散指数来描述房地产周期波动。比较分析扩散指数与房地产投资波动的关系,可知这两者之间具有明显的相关性(相关系数为0.94),如图1所示。附图图1房地产投资与周期波动由于长期的经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起经济周期波动的主要因素。房地产经济是国民经济的一部分,因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。首先,投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确。如在1992—1993年房地产投资过

5、热时,绝大多数投资者为国有企业。由于企业的产权不明晰,职责不明确,对投资者没有形成有效的利益约束机制。其次,投资冲动来自于投资者对市场认识的模糊性。计划经济具有资源约束和短缺经济特点,即只要有投入就会有需求,这一特点在经济转轨时期仍然影响很多投资者。再次,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为热情饱满的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。如1992年,我国专业银行净拆出资金增加了593.2亿元,这些拆出的资金1/4被用来炒地皮15。再如东南亚金融危机与该地区长期的房地产过热有着密切的关系,一般地,

6、金融机构放贷给房地产业的款项以不超过总放贷额的10%为宜,而泰国、马来西亚和印尼的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%和20%16,随着市场逐渐饱和,房地产日益暴露严重的供过于求现象。二是房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。房地产投资集中发生在某个时段,是由于过多地强调房地产投资的计划性而忽视投资者的微观决策机制所致。物业类别的同质不仅表现为房地产使用功能类别相同,而且物业类别的质量和配套环境也在同一水平上,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期

7、波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。过度的房地产投资,如果没有形成足够的有效需求,势必使房地产经济由扩张转为收缩。房地产有效需求不足是多方面原因引起的,首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。从上个世纪80年代中期的提租发补贴,到今天的货币化分房,住房需求者在心理上有一个适应的过程。其次,房价收入比不合理。据世界银行测算,一个地区的房价与收入比在3-6倍之间时,房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房17。而我国一些城市的房价比高达10-20倍以上,广大居民无能力购买住房。其三,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前

8、提下,不得不存钱以备后用。因此,银行7次调低利率,但居民的储蓄仍然有增无减。其四