我国房地产周期波动与经济周期的实证分析

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1、我国房地产周期波动与经济周期的实证分析【收稿日期】2008-06-16【作者简介】孙雅静（1965-），女，辽宁阜新人，中国人民大学博士后流动站在站研究人员，渤海大学商学院教授，研究方向：区域经济学；张庆君（1973-），男，辽宁人，渤海大学商学院副教授，研究方向：国际金融。我国房地产周期波动与经济周期的实证分析（1979-2008）孙雅静，张庆君（渤海大学商学院，辽宁锦州121000）【摘要】改革开放三十年来，我国房地产业总的发展趋势是持续快速增长，但是通过研究表明也存在着有规律的波动。由于地产业在国民经济发展中的基础性、先导性

2、以及高相关性等特征，特别是经历了三十年发展的今天，对房地产行业周期波动研究的意义就尤为重要。文章采用增长率直接法、H-P滤波法分析了我国房地产业的短周期、中周期和中长周期波动。研究结果表明，自1978年以来，我国房地产业经历了九次短周期波动、二次中周期波动。【关键词】房地产；周期波动；H-P滤波【中图分类号】F299.233【文献标识码】7>

3、经济增长中起到不可替代的重要作用。但是，也应该看到，房地产业在过去几年的快速发展中，也暴露了不少问题，如房价收入比偏高、阶梯房价不明显、投资性购房比例偏大等。据2007年6月份发改委披露，全国70座大中城市房屋销售价格同比增速达7.1%。在国家对房地产宏观调控两年之际，房价不跌反涨，而且幅度如此之大。这些问题如果在未来几年里不能得到有效的引导与解决，对房地产的健康发展产生重大影响。因此，分析和研究我国房地产周期波动规律有十分重要的理论和现实意义。一、房地产周期波动研究概况周期波动分析是研究认识事物变化规律的重要方法之一，周期波动分

4、析方法被广泛应用于宏观经济的诸多领域。20世纪60年代，美国Stephen

5、典型的短、中周期波动，而且对我国房地产业的长周期波动也进行了有益的探索。二、实证分析（一）变量与数据考虑数据的可得性，本文选择了房地产投资增长率、房屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率、房屋销售额增长率等指标来反映房地产业的发展状况。根据以前国内外的有关表现房地产指标相对重要程度的经验研究,本文按以下公式构建房地产的合成指数:房地产合成增长率指数=房屋施工面积增长率×0.2+房屋竣工面积增长率×0.2+房地产投资增长率×0.4+房屋销售额增长率×0.2。在构建房地产的合成指数时,先采用环比法计算单个指数变化率,确定单个指标的权重,

6、合成计算多个指数变化率，由于数据的可得性，1978年~1986年的房地产合成增长率指数仅由房屋施工面积增长率和房屋竣工面积增长率合成。本文选用我国从1978年~2007年的数据，这些数据来源于《中国统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、国家统计局网站等，有关数据是由基础数据计算得到的。（二）短周期分析增长率直接法是直接用实际增长率来测定变量的周期波动，这是分析经济波动时通常采用的方法。图1给出了中国房地产增长率（GRE）折线图和GDP增长率折线图。下面从波长、波型、波峰、波谷等方面对我国房地产业短周期波动进行分析。波长和平均波长从时

7、间的角度反映出口的波动状态。波长是指一个完整波动周期的时间长度；确定一次完整的波动，可以从一个波峰到另一个波峰，也可以从一个波谷到另一个波谷。评价波长是在一定时期内平均每次波动的时间长度。结合图1，按照波峰－波峰周期测算方法可以看出我国房地产业从1978年~2007年共有九次周期波动，平均长度为3年（见表1）。因此，我国房地产业的短周期波动基本上属于基钦周期。从图1可以看到，房地产周期和经济增长周期保持较强的相关性，同时，也显示出房地产业先行于经济增长。另一个显著的特征是房地产业周期波动幅度明显高于经济周期的波动幅度。根据图1，我

8、们可以很直观地发现，1989年~2007年我国房地产业一共经历了九次短周期波动。以1993年为界，可以划分为之前和之后两个阶段。这两个发展阶段房地产业发展趋势有明显的不同。（1）之前的四个周期，波动幅度比较大，最大一《生产力研究》No.15.200