房企遭遇海外评级下调潮有何影 响.docx

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1、目录索引一、多家房企被下调评级或评级展望调整为负面4二、本轮评级下调对债券估值影响分化6三、历史评级下调对美元债和境内债估值的影响7四、风险提示10图表索引图1：2011、2014和2020年，穆迪将中国房地产行业的展望调整为“负面”..4图2：中国恒大美元债EVERRE1202/17/20估值走势（%）8图3：碧桂园美元债COGARD7.503/09/20估值走势（%）8图4：泛海境内债17泛海MTN001估值走势（%）9图5：万科境内债15万科MTN002估值走势（%）9表1：2020年初至4月22日，13

2、家房企被国际评级机构下调评级或评级展望调整为负面5表2：评级下调对房企美元债估值的影响出现分化6表3：泛海、新湖中宝和泰禾境内债受海外评级下调影响较大7一、多家房企被下调评级或评级展望调整为负面2020年4月，穆迪将中国房地产行业的展望调整为“负面”。自2015年6月以来，穆迪对中国房地产行业展望一直保持稳定。本次调整展望主要由于新冠肺炎的影响和经济增速放缓导致房地产销售下滑，穆迪预计2020年全国房地产合约销售将同比下降5%-10%，库存将保持较高水平，境外融资环境仍存在不确定性。截至4月9日，78%的受评房

3、企的评级展望为稳定，穆迪预计年内展望为稳定的受评房企将占多数，不过，负面评级行动数量可能超过正面评级行动数量。本篇报告梳理哪些房企评级被下调、国际评级机构下调评级的原因，并分析海外评级下调对房企美元债和境内债估值走势的影响。图1：2011、2014和2020年，穆迪将中国房地产行业的展望调整为“负面”数据来源：Wind、国家统计局、穆迪测算，2020年初至4月22日，共13家房企被国际评级机构下调评级或评级展望调整为负面。其中包括富力、金茂、雅居乐、泰禾、中骏、禹洲。评级下调的房企数量增多，与国际评级机构对中国

4、房地产行业的展望调整为“负面”紧密相关。随着2019年报披露，可能还将有一些房企由于业绩不及预期、偿债指标表现不佳而被下调评级。从评级调整原因来看，主要包括三方面，一是业绩不及预期，二是债务到期压力和流动性风险较大，三是杠杆率较高和偿债指标弱化。穆迪将泰禾集团“B3”企业家族评级下调至“Caa1”，评级展望由“稳定”转为“负面”，评级下调主要由于泰禾未来12-18个月内到期的债务数额巨大，经济状况恶化将提高泰禾集团的再融资风险。标普将中骏集团控股的展望从“稳定”下调至“负面”，中骏2019年的业绩明显低于预期，

5、由于公司收入确认放缓、盈利能力疲弱以及持续的高额土地投资，杠杆率在未来一至两年内可能不会有大幅改善。穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。穆迪预计，富力地产收入/调整后债务在未来12-18个月将公司新湖(BVI)2018控股有限新湖中宝2020-03-17高级无担保债务穆迪Caa1B3新湖中宝2020-03-17评级展望穆迪NEG保持在44%-46%的较低水平。穆迪和标普

6、将雅居乐集团评级展望由“稳定”降至“负面”。标普表示，由于收入增长乏力和房地产开发及其他投资激进，雅居乐集团的去杠杆在未来6至12个月可能不会有实质性的改善。标普将中国金茂的展望从“稳定”调整为“负面”，同时确认其“BBB-”发行人信用评级，以及公司担保的高级无抵押票据“BBB-”发行评级。标普将展望调整为“负面”，主要因为中国金茂公布的2019年业绩弱于标普预期。中国金茂在过去两年迅速扩大了规模，但未合并合资项目贡献量占其增量销售的比重较高，从而扩大了合同销售增长与收入之间的差距。表1：2020年初至4月22

7、日，13家房企被国际评级机构下调评级或评级展望调整为负面公司名称房企日期评级类型机构目前评级上次评级泛海控股泛海控股泛海控股泛海泛海泛海2020-03-032020-03-132020-03-19长期外币发行人信用、长期本币发行人信用长期外币发行人信用、长期本币发行人信用高级无担保债务、长期发行人违约评级标普标普惠誉CCC*-NR（无评级）CCC+CCC+CCC*-B-泛海控股泛海2020-03-31高级无担保债务、长期发行人违约评级惠誉WD（撤销评级）CCC+富力地产富力2020-04-03长期企业家族评级穆

8、迪Ba3*-Ba3富力地产(香港)有限公司富力2020-04-03长期企业家族评级穆迪B1*-B1国瑞置业国瑞置业2020-03-20评级展望惠誉NEG香港红星美凯龙全球家居有限公司红星美凯龙2020-04-07高级无担保债务惠誉BB+BBB-中国金茂金茂2020-03-27评级展望标普NEG泰禾集团泰禾2020-03-25长期企业家族评级穆迪Caa1B3泰禾集团泰禾2020-03-2