房企国际评级方法研究

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1、房企国际评级方法研究本文对标普、穆迪和惠誉三大国际评级机构房企评级方法进行研究对比，并借鉴其经验，修正一般工商企业评级的传统指标，以应用于国内房企信用资质的分析。一、思路框架标普评级思路为自上而下的层层递进式。该评级体系为从最上层的国家和行业评分层层递进至主体，自上而下地对逐个因素调整得出最终评级。首先，标普对主体进行国家和行业风险评估，并通过主体竞争要素与国家和行业风险评分矩阵，得出业务风险评分。笫二，标普对主体进行财务风险评估，结合此前得出的业务风险评分形成矩阵，获得主体的基准评级。此后，标普通过多

2、元化、资本结构、财务政策、流动性、公司治理和行业内企业相对排序等调整项，结合集团及政府外部支持因素，得出发行人最终信用评级。图表1:标普评级思路示意图11国家风险行业风险、1i1111公司行业和国家风险评估（CICRA）*竞争地位i1111业务风险评分*财务风险1i/1个体评级基准（Anchor）；O1调整项:'/I“1竺；*L_&矍）_」I';发行人信用评级;、■■■■■■■——■—■—■■■■■■■■■■■■■■■——■资料来源:标普，CIBResearch整理穆迪则采用多因素加权平均的方法进行评级

3、。穆迪认为国家主权信用与主体信用密不可分，因此其评级主要通过对主体业务及财务层面各因素得分加权平均并映射至不同评级获得，主权和行业风险则体现在主体评价指标中。此外，穆迪评级同样包含多个调整要素，包括公司治理、投资与收购、流动性、财务内控水平、突发事件等。图表2：穆迪评级思路不意图；业务要素；*；财务要素；0加权平均;打分表得分及指示评级;令;调整项:、Z"Q1发行人最终评级II丿资料来源：穆迪，CIBResearch整理惠誉评级思路同样为自上而下，但并未给出各要素的固定权重，而由分析师根据主体情况自主

4、确定。首先，惠誉根据主体所在行业风险决定其评级上限，之后再对主体所在区域、公司治理、业务和财务风险进行分别评级。各耍素的重耍与否由分析师自主决定，如果该主体的某一个要素表现较弱，则该要素很可能在最终评级中获得更高的权重。图表3：惠誉评级思路示意图二.关键指标主要评级指标均可归类为业务和财务风险，但具体指标差异明显。OIL标普业务风险评估指标包含4个方面，分别为竞争优势、规模、经营效率和盈利能力，通过前3方面要素打分加权平均得出主体业务风险的核心得分，盈利能力为调整要素。具体而言，竞争优势方面，经营战略稳

5、定、销售规模大、品牌影响力强、土地储备充足且区域布局佳、对市场变化具有较强的应对能力的房企将获得更高的评级；规模方面,标普更关注房企项目所在区域竞争力，布局区域、产品的分散度及在细分产品领域的竞争力；经营效率方面，规模化、标准化、存货去化和成木控制能力强的房企效率更高。盈利能力则包括房企的盈利水平及波动性，具体指标为EBITDA利润率、资本报酬率（ROC）和历史7年EBITDA利润率的回归标准误（SER）o图表4：标普业务风险打分步骤对竞争优势、规模、经营效率3要素分别按1-5分打分◊按资本密集型企业打

6、分权重（30%,30%,40%）得出加权平均得分◊Lf根据加权得分对应初步的个体竞争地位评分（1-6分）建立竞争地位与国家及行业风险矩阵，映射出业务风险评分（1-6分）/0建立盈利能力和竞争地位矩阵，映射出最终个体竞争地位得分（1-6分）kJ0厂r建立盈利水平和波动率矩阵，映射出主体盈利能力评分（1-6分）✓资料来源：标普，CIBResearch整理图表5:标普业务风险映射矩阵示例财务风险方面,标普通过现金流对杠杆水平的覆盖倍数（cash行业风险评估Industryriskassessment国家风

7、险评估Countryriskassessment1verylowrisk2lowrisk3intermediaterisk4moderatelyhighrisk5highrisk6veryhighrisk1verylowrisk1112452lowrisk22234L03intermediaterisk3333464moderatelyhigh444456risk5highrisk5555566veryhighrisk666666竞争地位评估国家行业风险评估CICRACompetitivepositio

8、n123456assessment1excellent1112352strong12234L03satisfactory2333464fair3444L065weak4L0L05L066vulnerable566666资料来源：标普，CIBResearch整理flow/leverage),评估房企的偿债能力。打分体系包括核心和补充指标,核心指标包括FFO(fundsfromoperations)/全部债务(debt)和全部债务(debt)/