对抚顺市住宅电梯管理的思考.doc

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1、对抚顺市住宅电梯管理的思考随着城市厉地产业的迅猛发展，我市高层住宅的数量逐年増多，高层住宅电梯在给人们生活带来方便的同时，随着电梯使用年限的増加，电梯零部件的磨损、电器元件线路的老化,也带來了一定的安全隐患。电梯故障、事故频发，并呈上长趋势。加强住宅电梯管理工作，确保人民群众生命财产安全，己成为当前急需解决的课题。近年來全国齐地出现的电梯事故警示我们，电梯的管理与使用应当引起我们相关部门的高度重视，否则，“电梯惊魂”其至"电梯夺命”事故，就可能一而再、再而三地出现。为此，加强住宅电梯管理应着眼当前，立足长远，站在讲大局、保民生、促稳定的

2、高度，认真抓好各项制度措施的落实。一、目前我市住宅电梯的现状截止2011年7月30□,我市拥有电梯2700部，其中住宅电梯1472部。2010年新增住宅电梯296部，2011年新增住宅电梯663部，2010年共检验住宅小区电梯958部，不报检验或拒绝检验的151部，检验率86.38%；其中，检验合格799部，不合格159部，复检合格159部，合格率83.4%=目前我市使用10年以上的住宅电梯有317部，电梯的一般使用寿命为15年，电梯使用15年后，因零部件磨损严重，电气线路老化，无大修价值应予以报废。据了解，我市住宅使用的电梯有近20%

3、产品厂家己经转型，原企业己不再生产老型号电梯的零部件，电梯型号过时，维修的零部件短缺。换件维修十分困难，修理时间和修理成本都成倍增加，客观上增加了企业和业主的负担，影响了工作效率和业主正常出行。二、我市住宅电梯管理使用存在的主要问题1、住宅小区电梯没有更换准备金。目前，我市的全部住宅小区，在业主进住时没有考虑电梯到使用寿命后的更换问题。购买高层住宅必须共摊电梯费用，一般在购房时开发商都会将电梯费用摊在厉款里，所以対购房者的触动不是很大。业主在购房时一般也都不会考虑电梯的更换问题，但是15年后电梯到了报废年限，需要更换吋，费用问题就凸现出

4、來了。目前，高层住宅楼配置一部中高档的电梯，设计、运输、安装等所有的费用大概在50万元左右。一般的电梯使用年限在15-18年之间。如果使用年限为70年的房子，中间至少要换三次电梯，按现行的标准需要150万元左右。目前高层住宅八型一般是按单元划分，以20层高的住宅楼每层6户为例测算，一个单元至少需耍有两部电梯为120户业主服务，这120户业主在使用住宅的70年内，至少要分担三次共计900万元的电梯更换费，也就是每户至少要支付7.5万元的电梯更换费，到时换电梯的这笔钱该山谁來买单呢？日前还没有好的解决方法。分析产生这一问题的原因，主要是在房

5、屛开发过程中对房屛使用管理考虑不周，没有长远规划造成的，必须引起我们政府相关部门的高度重视，否则，在不远的将來，就会成为影响社会稳定的大问题。2、电梯维护队伍起步晚，专业水平不髙。目前我市有30多家［2取得电梯维修资质单-位,其中在抚顺注册的企业有6家,其余为外埠注册的单位或电梯制造甲位在抚顺设立了维修站（点）。多数企业存在资质等级偏低、专业人员短缺、检测设备落后、服务不够规范等问题。在电梯的维修保养过程中，往往是一两个专业人员带几个外行力工來完成具体工作，个别力工文化程度低，对电路和电梯机械原理一巧不通，这就给电梯的维修和运行使用埋下

6、了安全隐患。见附表一3、个别物业管理单位和业主对日當电梯维护使用存在谋区。在实际工作中我们了解到,“误区”主要表现在以下几个方面：误区一：电梯只有出现故障才进行维护保养。个别物业公司为了节省电梯维保费，不能严格按照电梯维护保养的技术耍求，定期进行保养检修，客观上加速了电梯的磨损，缩短了使用周期，造成了安全隐患。谋区二：电梯出现的一切问题都山物业公司來负责。电梯的所有权归全体业主共同所有。物业公司是受业主的委托负责电梯的口常管理，纽织维护保养、及时排除电梯故障、保证业主出入安全。电梯的维保费山业主来承担，电梯大、中修吋与业主委员会一道起动

7、维修资金进行修理。电梯更换目前还是个正在研究的课题，如杲把电梯维护的所有费用都让物业公司來承担，是不可能的，电梯和私人轿车的使用是一样的，谁使用谁维护。误区三：不坐电梯就可以不交费。电梯和会馆、健身器材、小区道路、绿地等其它共用设施-样，是整个小区的必备设施,它代表着小区的品质，它是业主共有的财产，人人都有维护使用的权力和义务。即使你不用也要按规定交纳一定的维护费用。就像楼顶防水全休业主共同分摊一样，小区的一切公共设施都归业主所有，物业公司只是按合同约定充当管理者和服务者。4、个别业主委员会或物业公司不负责任，有套用业主维修资金的嫌疑。

8、套用业主维修资金不只是电梯维修一个项目，防水、道路维护等都存在这方面的问题。但套用电梯维修资金比较隐蔽。因为电梯是个人命关天的必备设施，大部分业主对电梯的技术要求不掌握，监督过程中缺乏专业知识。因此，电梯的