对当前电梯物业管理中有关问题的思考

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1、对当前电梯物业管理中有关问题的思考ProblemsofElevatorManagement陈海鹰，张东平，重庆市特种设备质量安全检测中心中国电梯2009年1月第20卷第02期随着城市电梯数量不断增加，电梯与百姓生活密切程度也进一步加深。与此同时，电梯使用的安全性、可靠性逐渐成为使用者关注的焦点。尽管上述两方面要求涉及了电梯的设计、制造、安装、维修、检测、使用等方面。但今天我们将针对电梯物业管理中的有关问题与大家共同思考，其目的是为了使大家对当前电梯物业管理中存在的问题有一个客观的认识，理性思考这些问题产生的原因，本文借此抛砖引玉提出建议与大家共同探讨，从而

2、，进一步提高电梯物业管理水平，为电梯安全、可靠使用营造一个良好氛围。1、物业管理在电梯安全使用过程中的重要性现今，商品房已逐渐取代了以前单位的福利房，电梯的产权也随着开发商售房的进程，逐渐由开发商转移到楼宇内的每位业主。若按常规理解，特种设备监察部门就要面对划小了的电梯使用单位——千家万户进行监管显然是不科学的。根据国家质检总局特种设备注册登记与使用管理规则》的有关规定，“使用单位”是指具有在用特种设备管理权利和管理义务的单位或个人。既可以是特种设备产权所有者，也可以是受特种设备产权所有者委托，具有一年以上在用特种设备管理权利和管理义务者。据此，我们可以将

3、物业管理单位确定为电梯的使用单位。作为受委托的物业公司其职责就是保证电梯的安全、可靠运行。若电梯不能正常使用，不仅使业主们的出行安全和生活便捷得不到保证，还有可能激发矛盾，产生群体性事件。要确保电梯的正常使用，满足业主出行安全和便捷的需求，电梯使用单位必须保证各项管理工作到位。在《特种设备安全监察条例中第二十三～三十四条，第三十七～四十一条等条款对使用单位在电梯管理中的相关职责从技术档案管理、维修保养单位管理、日常检查、定期报检、注册登记、应急救援等内容上进行了明确规定。这些内容都是在电梯使用管理过程中应该从人力、物力和财力上加以重点控制的环节。综上所述，

4、电梯物业管理的重要性体现在为业主提供优质的服务，而安全、完好的设备是优质服务的基础。因此，电梯物业管理无论从技术层面的安全管理还是服务层面的人性化管理都有许多方面值得广大物业公司去思考，通过思考分析使电梯物业管理水平更上一个台阶。2、目前电梯物业管理中存在的问题与国家对电梯物业管理所提出的要求相比，目前电梯物业管理所存在的问题要复杂得多。这些问题客观说有的并不是物业管理本身造成的，其中有比较复杂的背景。通过对存在问题的分析使我们能更有针对性预防和弥补电梯物业管理中的不足，为广大用户提供更安全可靠的电梯服务。2．1对电梯物业管理认识上存在误区由于我国目前物业

5、管理是实行多层次的综合性服务。因此，物业管理一个显著特点是综合性的管理。对于电梯等技术性要求较强的机电设备，目前大部分物业公司都采取的是聘用具有维修资质的专业电梯公司进行日常的维修保养工作，而正是如此，很多物业公司管理人员认为只要电梯维修公司按时对电梯进行维修保养，就尽到了自己的管理职责。存在这种认识一方面是使用单位对电梯管理职责的一种误解，另一方面更是对物业管理在电梯使用管理过程中的重要性认识不足所至。要搞好电梯物业管理，必须对其工作的性质、内容、国家相关部门对其管理的相关要求以及顾客的其他特殊要求有清醒的认识。电梯作为特种设备不同于物业管理的其他机电设

6、备，由于其在使用过程中存在一定的风险，因此，电梯物业管理的首要任务是在使用管理环节降低这种风险的机率和发生事故的严重程度。而目前很多物业公司对这点并没有引起高度重视，对电梯日常使用的投入除了日常维修保养费用外，在电梯使用管理中的投入很少。我们知道，电梯的日常维修保养只是使用过程中安全保障措施之一。按照相关规定，电梯维修保养每15日进行一次。而电梯运行是一个动态过程，其故障出现的规律具有一定的偶然性，如果电梯物业管理人员不认真履行国家的有关规定“每天对电梯进行日常检查”及时发现电梯使用过程中存在的故障，通知维修保养单位立即排除，就有可能导致电梯事故的发生。客

7、观说电梯维修保养单位仅对电梯提供必要的技术支持服务，电梯正常运行管理职责大部分还是落在了物业管理身上。因此，物业管理公司必须在观念上消除电梯日常管理只是监督电梯每月两次的维修保养和电梯发生故障时的救援的误区。与此同时，应该加大对电梯日常管理的投入，聘用具有责任心强、专业技术能力符合管理要求的人员，按国家对电梯管理的有关规定认真履行其自身的职责。2.2电梯物业管理前期介入意识欠缺电梯物业管理前期介入很必要。目前相当一部分物业公司所管理的电梯是直接从开发商手中移交过来的，作为房地产开发商通常情况下与电梯生产厂家签订的都是“钥匙工程”，房地产开发商关注的最终结果

8、是：能否按时取得使用合格证，因此，就开发商本身而言对电梯安装过程的