外光华项目前期定位.ppt

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1、成都东原地产青羊万家湾地块前期定位DIRECTORY宏观市场成都楼市外光华板块市场客户分析项目定位目录引言…成都东原走出温江，进军成都主城区引言本地块东原地产销售2014年增长目标工期紧拿地到开盘不到6个月工期2013年12月底开盘销售任务重住宅销售9.5个亿商业销售2.5个亿成本控制压力大高地价，成本压力大品牌建设需求东原地产品牌建设工期紧，任务重，如何在树立品牌同时实现快销？引言PART1宏观环境新“国五条”“20%个税”实质国务院：继续执行稳健货币政策支持首套自住房需求房产税扩围大势所趋，确定向“增量”开刀成都新“国五条”细则出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”，一

2、是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。国务院要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求,所有的宏观政策都倾向支持首套自住房需求，同时加剧一步到位的置业需求。PART2成都楼市成都楼市成交走量稳定，价格持续上涨，政府的价格调控效果不明显，整个市场环境适度宽松一季度以来，包括成都在内的全国主要城市商品住宅在经过一轮成交上涨后，成交量开始趋稳，价格一直保持较快的增长势头。成都楼市量价走势2013年刚需仍是成都楼市的主力军，最热点的大面板块和华府板块，均以刚性需求为主成都楼市的每一年，总有新兴板块的崛起，在短时间内引爆市场，改变城市居住格局，正如20

3、07年的建设路、2009年的大源组团、2010年的新双楠，2012年的外光华。2013年，南延线华府板块和东延线大面板块成为市场最热门的板块，成为2013年成都楼市的新生主力军。二者均以电梯高层，套二、套三房为主打产品，并且以极具性价比的价格优势引来“刚需”置业的热烈追捧。如大面板块65平米能做紧凑小三，88平米可以打造舒居三房。序号宗地位置出让面积（亩）单价（元/平米）竞得人1武侯区红牌楼北街2号地块9.368300四川信诚房产2武侯区簇桥街道高碑村地块7.987650四川鑫怡置业3青羊区大庆路74号地块23.577100成都朗诗置业4武侯区半边街、白佛村地块99.16920蓝光5武侯区

4、半边街、白佛村地块35.286800蓝光6成华区青龙场街道地块115.785400蓝光7青羊区清波村地块66.935170蓝光8武侯区红牌楼街道太平村30.310000远雄9武侯区机投街办地块16.915020青海省夏都酒店10成华区北湖7号地块150.286000中铁建11成华区崔家店路52号90.877920中粮12武侯区永丰乡太平村7组11.449300自然人13成华区青龙街道办事处一里塘社区4、9组31.825100蓝润14成华区青龙街道一里塘社区9组35.25350蓝润2013年1-7月成都楼面地价不断攀升，预计未来成都市整体房价将上涨。进入2013年成都市主城区楼面地价不断攀升

5、，平均楼面地价从年初的3000元/平米到7月的6787元/平米，涨幅达到200%，如红牌楼地块以10000元/㎡的楼面地价成交，成为今年土地单价“地王”；北湖地块则以21.46亿的总价成交，成为今年总价“地王”。随着2013年高地价的成交，楼面地价的上升，预计未来成都市整体房价将上涨。2013年1-7月成都主城区土地楼面地价走势PART3外光华区域楼市随着区域内大量的住宅交付使用以及大型商业的投入使用，未来两年区域人气的提升及商业配套的完善使区域发展前景更好区域内品牌开发商云集，凯德、金阳、万科、华润、中铁、蓝光、保利、国嘉等品牌房企扎堆，众多高品质项目的开发合力提升了整个区域的居住档次；

6、中铁西城商业进入招商阶段，凯德风尚、蓝光sofa社区、易诚国际等楼盘陆续交房入住，万科金色领域、光华逸家、保利香槟光华、时光俊园等陆续清盘进入交房阶段。中铁西城鹏瑞利广场计划于年内开业蓝光sofa社区2012年交房入住》》》光华区域大量社区已经呈现，板块成熟度较高，相比其他同环域大多处在工程建设阶段的板块（北湖板块，大面板块）相比，光华板块价值更突出，溢价空间更充足。易诚国际2012年初交房入住从区域内在售及已售项目来看，虽然凯德.风尚、中铁西城有部分改善型产品，但区域总体产品类型主流以首置、首改为主，产品在控制面积的同时，追求更多的功能，纯粹的改善及再改项目基本没有。从光华逸家及保利香槟

7、光华的快速消化来看，区域内主要以首置、首改产品最为快消。项目名称面积段（平米）月均销售量（套）主力户型荣盛花语城45-899660-62：两房两厅单卫；69-75：三房两厅单卫长虹和悦府55-125，主力75-8861：两房两厅单卫；74：三房两厅单卫；87-89：三房两厅双卫凯德风尚84-249，主力84-1407387-89：两房两厅单卫；97：两房两厅双卫88-89：三房两厅双卫（可变）；123-139：三房两厅