经典项目前期定位报告t.ppt

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1、九州新塘项目前期定位报告2006-04一座新城的荣耀！fdc.21ask.com中管网房地产频道1目录第一部分：地块初判第二部分：市场环境分析第三部分：项目机会判断第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议2第一部分：地块初判3新塘镇位处增城南部重镇——新塘项目位置新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇，工业总产值占增城市60%，从传统的牛仔服装制造行业，逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展；五镇（原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西）合一后，全镇总面积280平方公里，总人口39万人，其中常

2、驻户籍人口218283人。4位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。城市家园二期体育花园顺欣广场现代城市广场新都盛世名门东方名都新康花园新塘新世界凤凰城位处新塘新的发展区域、临广深公路，通达性、昭示性佳距离解放北商圈10分钟步行距离；距离汇创新都会名店城5分钟步行距离金泽花园二期本项目地块项目位置5一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场占地面积：61850.6㎡建筑面积：250000㎡容积率：4.04其中：住宅、公寓建筑面积22500㎡商业面积：14500㎡办公面积：5000㎡社区健康中心面

3、积：5000㎡会所建筑面积：500㎡二期用地：原为厂区宿舍占地面积：29058.6㎡建筑面积：108000㎡其中：住宅建筑面积：99000㎡商业面积：9000㎡总占地面积：90909.2㎡总建筑面积：358000㎡总容积率：3.94建筑密度：30.8%备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）项目经济指标本项目是中等规模的综合型小区6一期用地主要是厂房、办公楼、足球场西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围

4、环境比较脏乱东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍南面临107国道（广深公路），两面主要是牛仔制衣工场与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期在建项目北南西东项目四至项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大7园林绿化310m293m150m一期地块原为厂区、运动场、办公楼，拆迁成本低,，启动容易；一期地块保留原厂区“院中园”地块（约1.5万㎡），具备良好的绿化环境西边道路尚在规划中，北面临村屋、平房，如作临街商业，价值较低；南面临广深公路，昭示性好，临街

5、1-3层作集中式商业，有一定机会65m218m园林绿化园林绿化园林绿化一期地块分析一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现8区域优势明显位于新塘的新兴发展区昭示性明显位于广深公路主干道旁商业价值短期内未能充分体现项目西面、北面外围暂时是村屋、工厂、形成商业氛围需要一定改造时间及成本以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、商业等物业一期住宅物业启动相对容易主要是厂房，拆迁赔偿容易处理住宅物业园林具有优势原来旧厂房园林绿化率高，在新规划内基

6、本可以保留原花园绿化地块初判9第二部分：市场环境分析10增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%2005年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告增城宏观经济11按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于平稳发展阶段。根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论，增城宏观经济增长接近14％，房地产业处于高速发展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展4

7、％5％8％14％增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展启动发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：人均GDP（美元）增城房地产发展阶段12增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米数据来源：增城市信息中心增城房地产13新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升阶段初始期启动期发展期时间02年以前02～04年05年至今阶段特征推售项目少，市场竞争小出现大型、配套齐全的小区；产品多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。该阶段卖环境和规模。

8、市场平均价格：2000-2200推售项目逐渐增多品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；产品链逐渐丰富，舒适户型开始出现投资型小户型（城市家园）悄然面市，试探市场并获得成功。住宅市场平均价格：2200-2700市场供应放量，竞争激烈产品链丰富、完善户型创新开始出现城市中心北移，房地产市场逐步出现分化，形成老城区、新城区、城郊三大竞争板块。市场平均价格：2800-3500写字楼、步行街商业、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富在售项目汇美新村、海日中心新康花园新塘新世界碧桂园凤凰城、翡翠绿洲富雅名居