小新塘项目前期定位报告0313

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1、小新塘项目市场定位报告1市场分析和客户定位31.1项目概况及特点分析31.1.1项目概况31.1.2项目特点61.2房地产大势及本区域市场71.2.1房地产大势71.2.2广州房地产市场分析81.2.3房地产板块分析121.3地块周边竞争项目调查141.4关于本案的客户定位171.4.1项口SWOT分析171.4.2区域板块客户分析181.4.3目标客户定位201.4.4目标客户特征与需求汇总表212产品定位232.1项目定位232.1.1功能定位、市场及发展理念232.2项目产品建议252.2.1户型、户型

2、配比251.2.2价格建议261.2.3户型配比和价格建议汇总262.2.4建筑及园林建议272.2.5配套建议311.2.6装修建议321.3项目市场定位汇总表331市场分析和客户定位1.1项目概况及特点分析1.1.1项目概况•"山•m小・增村ii永乐an・百新竊西的星大10)6006号・Data©&■■达百货鼻碗常・私n华联大字各徐鼻S1S◊位置：天河区新景街道99号私立华联大学旁◊四至：北面临水塘，南面临新景路，西面临沐陂东路沐陂工业园，东面临私立华联学校宿舍区◊地块性质：商住用地◊项目规模:项目规划用

3、地5.43万平方米,规划建设用地3・27万平方米，总套数:1026户，计容积率面积：10万平方米，其屮住宅9.3万平方米周边配套：（1）教育：幼儿园：广州市天河区新塘幼儿园、新塘小太阳幼儿园小学：广州市天河区新塘小学（区一级）、天河区沐陂小学（区一级）、新塘天南小学大学：私立华联大学、广东农工商职业技术学院东区（2）购物：佳宜商场、建兴商场（3）市场：新塘西约市场（4）医疗：新塘街市区中心医院（5）餐饮：明记大排档、重庆风味餐厅、大红桔农庄（6）休闲：月亮湖体育会（7）交通：公交车：沐陂工业区站（773路）、

4、新景路站（496、578、774、B4b、高峰快线32）>773路公交车途经站：岑村总站-岑村沙浦大街-岑村红花岗-岑村东街口-岑村小学-科韵北路云溪路口-教练场口（火炉山森林公园）-云溪路西-凌塘村-沐陂东路-沐陂工业园-沐陂村-沐陂村口-沐陂南路口-沐陂路-车陂路北-家家乐医院-车陂路-地铁车陂南站总站>496路公交车途经站：科学城总站（天泰二路）-天丰路-揽月路-广州科技创新基地-光谱小路-土树新村口-谭村路口-光谱西路中-光谱西路（省食甜约甜学校）-光宝路口-科学城路口-新景路口-新景路-沐陂村-沐陂

5、村口-沐陂南路口-沐陂路-车陂路北-泰安北路-棠德南路-棠德路-棠安路（科韵路）-科韵路-科韵路总站>578路公交车途经站：天河智慧城核心区总站（高唐）-高普路天盈路口-高普路软件路口-云溪路小-凌塘村-沐陂东路-新景路-新景路口-科学城路口-光宝路口-光谱西路（省食甜约甜学校）-光谱西路中-谭村路口-科学城管委会-科学大道中-科学大道（揽月路路口）-科学大道（开泰大道路口）-育星路-暹岗村口-暹岗村-暹岗圣贤-科丰路-开泰大道（新阳路口）-开泰大道（开达路口）-开泰大道中-石桥新村-荔红二路-萝岗香雪牌坊-

6、荔红中路-萝岗街总站（萝岗大街）>774路公交车途经站：地铁车陂南站总站-车陂公交场-车陂路-家家乐医院-车陂路北-沐陂路-沐陂南路口-沐陂村口-沐陂村-新景路-新景路口-科学城路口-小新塘-科学大道口-软件路-天河软件园管委会-高普路软件路口-高普路天盈路口-天河智慧城核心区总站（高唐）>B4B路公交车途经站：体育中心-BRT石牌桥-BRT岗顶-BRT师大暨大-BRT华景新城-BRT上社-BRT学院-BRT棠下村-BRT棠东-BRT天朗明居-BRT车陂-BRT东圃镇-黄村路口-奥林匹克中心北门-航天奇观-农

7、工商学院-国土资源工程学校-新景路口-新景路-沐陂村总站>高峰快线32路：体育西路总站-体育西路-林乐路-天寿路-广园天寿路口东-农科院-华工大-华农大正门-五山学生公寓-岑村桥-苗圃-岑村-教练场口（火炉山森林公园）-凌塘村-凌塘新村-沐陂东路-新景路-新景路口-科学城路口-光宝路口-光谱西路（省食品药品学校）-光谱西路中-谭村路口-科学城管委会南门总站地铁4号线辐射范围（规划未确定）:地恢四号线延长线从奥林匹克屮心延仲到萝岗，全长约13.35公里，共设7座车站。具体线路走向为：从奥林匹克中心向北接大观路设

8、世界大观站，接着线路向东到达规划的天河软件园东侧，在大观路东侧设小新塘站（距离项冃约3个公交站），然后沿科学城东西向的科学大道由西向东，依次设科学城西站和科学城站；Z后转入开创大道，沿开创大道向东，依次设暹岗站、大拔站和萝岗站。广深高速公路入口：地块旁即为广深高速公路大观路入口，城际交通方便。综合可见，该地块周边医疗、餐饮、购物资源缺乏，仅教育资源较为完整、交楼连接较为便利，商业及居住氛围弱。1.1