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1、成都营销顾问有限公司谨呈：四川省盛蜀房地产开发有限公司2011年2月《新都区铜线厂项目前期定位报告》1报告逻辑图核心问题项目是什拥有什么条件发展战略整体定位物业发展建议项目属性客户目标与本体条件可能的分歧点市场机会分析我们从市场可以得到哪些启示项目可突破方向产品定位形象定位产品建议配套建议园林建议会所商业2报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位3项目位于新都老城区，区域认知度高,拥有很好地段优势项目北临宝光大道北段，属老川陕路沿线;片区物业作为新都老城区北部新盛居住区
2、域;片区认知度极高,属于传统的白领及附近生活人群居住区;项目地块紧邻宝光寺以及桂湖风景区并属于新都繁华商业区域;项目地块北接北新干线，可快速抵达成都市区;区域属性区位、交通项目属性配套关键词一:区域认知度高4项目所处区域交通非常便利,通达性极佳,具有非常明显的优势项目紧邻宝光大道,四维均可迅捷抵达各快速经济要道;项目所处片区交通便利，直接辐射整个新都老城区；项目位处宝光寺与桂湖公园这两大新都核心景区中间;项目位于老城中心区,可借助政府打造老城文化底蕴步伐,使项目承载城市历史情感;修建中的地铁轻轨线将在项目附近有设停站,
3、也为本项目带来极大利好区域属性区位、交通项目属性配套关键词二:交通优势明显5项目周边生活氛围浓厚,城市公共设施齐全,各种配套非常完善区域发展已相对成熟,生活教育等各方面配套已经完善,是居住氛围浓厚的片区.包括:景观配套坐拥桂湖公园，宝光寺休闲娱乐地处桂湖商业区，附近有大型超市,其他休闲、购物方便快捷教育配套项目周边分布大中小院校齐全区域属性区位、交通项目属性配套关键词三:生活配套完善升庵桂湖一角宝光寺夜景项目区域风景区域商业区域桂湖大酒店新都一中6无自然景观资源；相邻建筑为多层建筑，视野开阔；北临宝光大道，有一定噪音污
4、染区域属性地块四至项目属性规划指标关键词四:四至环境适合居住地块现状7项目净用地12467平,容积率4.0,配备约3000平的商业面积地块净用地12467.28平,容积率4.0,配备约3000平的商业面积;项目指标体系相对较为严苛,可变动空间不大;高容积率对本项目的核心价值点打造有较大压力区域属性地块四至项目属性规划指标指标项数值总占地面积12467.28㎡总建筑面积49869.12㎡容积率4.0商业部分面积3000㎡住宅部分面积38869.12㎡车库面积8000㎡关键词五:规划指标难突破8项目属性界定:城市中心区,小
5、规模,高密度项目有利因素城市中心区,区域认知度极高,优势明显交通条件非常优越,辐射力较强生活配套比较完善不利因素容积率高,可突破空间不大项目地块较小,难以有大的创新空间区域市场同质性竞争较为激烈城市中心区2500年历史积淀的老城中心区比较成熟目前区域市政公共设施完备，市场客户对此地块认知较高项目属性：区域属性：小规模地块净用地12467.28平，建面约12467平方，属于城市中小规模项目高密度项目地块总容积率4.0,老城区内算高密度项目9报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析
6、价格定位10客户要求本项目安全回笼资金，取得较高收益安全回笼现金，取得较高收益回现快速且平稳是客户的首要要求在保证回现的基础上，实现项目利润最大化11项目经济技术指标限制较高，可突破空间不大，初步构想为小户型社区项目占地面积小，容积率高，在建筑形态层面突破性较小；高容积率项目通常易于打造小户型产品在项目经济技术指标可突破空间受限的情况下，我们只能从市场现状寻求答案项目所属区域属于城市中心，小户型社区房是主要选择之一；项目周边目前在售项目几乎全部中、小户型产品为主推产品；目前周边产品销售情况良好，客户认知度较高；小户型总
7、价低，购买门槛低。根据项目指标及市场现状，我们对本项目的初步构想是建设小户型社区指标项数值净用地面积12467.36㎡总建筑面积49869.44㎡容积率4.0商业部分面积3000㎡住宅部分面积38869.12㎡车库面积8000㎡12项目核心问题初步构想客户目标项目占地面积小，容积率高周边小户型产品竞争激烈，同质化竞争严重项目以打造小户型社区为初步方向快速平稳回笼现金在保证回现基础上，保证利润最大化对项目核心问题解析：唯通认为，如何打造项目核心竞争力，在激烈竞争中突围，实现快速回现成为项目面临的最大问题。13在初步构想与
8、客户目标之间存在可实现性，我们一切研究的出发点都是从目标客户的需求出发，客户定位是发展方向研判的首要问题那么我们可能的客户究竟是谁？他们究竟需要怎样的产品？我们需要从市场现状寻找答案——14报告目录项目发展战略与整体定位整体规划建议项目属性核心问题物业发展建议市场机会分析价格定位15从新都区整体项目情况来看，产品以两房三房为主，且
