云南玉溪市机床厂项目前期定位报告

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1、玉溪项目研究思路报告内容提要节名内容项目地块解析分析研究城市及项目基地问题市场解析市场研究、竞争态势分析营销策略针对本方案的营销策略1.基地情况一.项目地块解析2.区位现状和发展二.3.小结市场解析三.营销策略基地情况•位置：玉溪市凤凰路与环山西路的交叉路口，为原玉溪市机床厂旧址；位于玉溪市正东方向；地块内原有厂房等老旧建筑物目前正在进行拆迁工程。基地全貌路西山环凤凰路基地情况一览表项目基地情况影响备注规模中大较易开发地势坡地需要填土前期工程费支出大地质一般需地勘形状不规则不易摆规地貌无植被、水源无可利用自然资源有一片家属住宅区毗附着物和拆迁有有邻自然景观无无可利用景

2、观资源临街状况临辅干道临街面窄长不易集聚人流基地周边情况环山西路，多家商铺已停业基地A地块，拆迁进行中凤凰路沿街商铺，散乱经营基地B地块，地块构成较为复杂，分为两地块，拆迁进行中且两地块交错相对。必将为整体规划设计及后期小区管理提出难题！•地块构成较为复杂，分为两地块交错相对。•为整体规划设计及后期小区管理提出难题！项目周边配套交通配套金融配套项目交通一般，距市中心自驾车约8分项目周边金融配套相对较全；钟，不行约20分钟；中国邮政、工商银行均在基地附近，项目基地门前有1路公交车，从中卫至机步行需5分钟床厂餐饮配套教育/医疗配套项目周边餐饮经营不成规模，较为散

3、项目周边教育配套较弱，仅有玉溪乱，多以小吃店形式经营；师范学院距项目仅需有部分店铺经营不善，步行5分钟，其他中面临歇业窘境。小学相对较远；距市中医院步行仅需15分钟。•周边配套一般，能满足一定生活需要。•综合优质生活配套缺乏，生活便捷度一般，解决配套商业的引进和打造是提升楼盘品质的问题之一。区位现状和发展本项目地处凤凰路与环山西路之间，位于城市东边与玉溪住宅往北发展的趋势有所偏差，不是主要城市住宅发展区域。玉溪地区情况综述1、云南省除昆明特大城市以外的经济最发达（人均GDP、人均财税收入全省最高）、具有强大区域经济推动力的城市群；2、云南省的二级中心城市，在社

4、会发展过程中对玉溪市域欠发达县份乃至滇中南地区都具有强大凝聚力和辐射作用的核心城市。3、结合泛亚铁路、昆曼高速公路以及规划中的昆明-景洪铁路交汇的区位优势，建设玉溪南区域性现代化物流中心，发挥物资集散地和重要枢纽的作用。玉溪市房地产业一直以来发展态势较为稳定，2007年房地产开发投资总量完成31.59亿元，房地产开发新开工面积227.31万平方米，以商品住房建设为主的住房供应模式已基本形成。“十五”期间，玉溪市房地产开发投资占全社会固定资产投资的8.56%，比“九五”期间增长77.5%，平均每年递增15.5%。住宅、办公楼、商业性用房及其他房地产的投资结构基本合理。商

5、品房及商品住房销售平均价格基本稳定。在全市房地产投资构成中，住宅始终是主要的投资方向，基本保持在70%以上的比重。规划发展•构建“三湖”生态城市群：•"三湖"城市群由"三湖四区"组成，形成一个中心城市（红塔区）及三个次中心城市（江川、澄江、通海）的总体框架。区域总面积3348平方公里，2002年区域总人口106.7万人，区域城市人口48.69万人，城市化水平45.6%，城市用地规模40.7平方公里。至2020年，规划区域总人口规模155.3万人，规划区域城市人口规模101万人，城市化水平65%，规划城市用地规模104.5平方公里。红塔区——城市化水平达到80%，规划

6、城市人口规模51万人，规划城市用地规模49.5平方公里。江川——城市化水平达到54%，规划城市人口规模18万人，规划城市用地规模19.8平方公里。澄江——城市化水平达到55%，规划城市人口规模12万人，规划城市用地规模13.2平方公里。通海——城市化水平达到55%，规划城市人口规模20万人，规划城市用地规模22平方公里。规划发展北区玉湖周边一带作为新的城市发展方向，住宅开发不断向这一区域延伸，目前这一区域房价最高已涨至3300-3400元/平米，很多有经济实力的单位自建房也选择在这一区域，例如财政局、交警支队、烟草公司等。同时，还展开了玉溪市中心城区北区专业市场

7、的规划：道路宽阔通畅，市内几条主要公交车线路贯穿其中，为北区居民的出行提供了极大的便利。国美电器、得胜家具城等大型商家也纷纷选择了北区作为落户玉溪的第一站。整个玉溪市的发展重心向北移。小结玉溪的整体市场发展势头较好，但项目所在区位缺乏相关政策及区域发展机会的支持。项目体量较大存在的风险及客户群对此区域位置存在的抗性项目处于城市边缘、人口密集度小，商业聚集效应差；周边并无可依托的自然景观优势，生活配套一般。一.项目地块解析1.玉溪市场宏观环境分析二.市场解析2.行业情况分析3.市场客户分析三.营销策略4.相关市场行情玉溪市场宏观情况分析2004