威县房地产调查及项目前期定位.ppt

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1、邢台威县项目前期提案报告框架1项目分析2市场分析3项目定位与分析4、产品创新项目区位区位价值分析项目SWOT分析项目分析11.1项目区位项目四面临街，交通便利。北临顺城西路，南邻朝阳东路，西邻友谊街，东临最新规划的三多街。1.2区位价值分析交通：项目四面临街，依靠306省道交通通达性良好。配套：未来生活配套设施会逐渐完善。规划：符合城市发展方向，土地升值潜力巨大。地块：地块方正，规模较大。市场分析威县概况威县房地产市场分析市场机会挖掘2威县概况——地理位置优越，交通便利威县位于河北省南部，邢台市东部。威县是华北南部公路交通枢纽，106国道、邢临高速，贯穿城市。威县概况——经济基础良好，城市

2、发展潜力巨大工业：基础良好，产业齐全，棉纺业发达。企业：乡镇企业突飞猛进，企业规模逐渐增大。农业：河北省粮、棉、油主要产区之一，素有“冀南棉海”之称。科教文卫事业：“省级卫生城”。县城总体发展方向：生活用地依托现状向北、向东发展。布局结构规划：“两轴、三区、四中心”。“两轴”是世纪大街和开放路，“三区”指工业区、新城区和建成区，“四中心”指行政服务中心、文化娱乐中心、综合商贸中心和工业区商务服务中心。城市定位：国家重点纺织基地、华北新兴商贸城市、冀南区域中心城市、农畜产品加工集散基地、碧水绿荫生态宜居城市。威县概况——城市规划房地产市场分析——消费人群特征分析人群：县城经商人员、政府机关人

3、员、公司白领。年龄：25—50岁之间；用途：以改善家庭居住环境为主；子女结婚或子女教育。收入：收入稳定，有一定财富积累。市场分析——影响消费者购房的主要因素地段：地理位置要优越，升值潜力较大。配套：配套设施要健全，方便人们的生活和子女的上学。交通：交通要便利，方便上下班。环境：周边环境要好，空气清新，远离污染。市场分析——区域竞争楼盘解析威县上半年在售楼盘销售走势图：自3月份开始，威县在售4个楼盘每月的销售套数平均在10套左右，与去年下半年相比呈上升趋势。尤其在5月份开始，上升明显。其购房者以刚需为主，乡镇居民购房比例占到60%，实际成交价格在2200元。市场调研小结：根据上半年市场调研工

4、作总结，威县房地产市场从整体上分析：有9个项目在售或即将销售项目，近期新增4个项目，规模其中一个为千亩大盘，剩余两个在300亩左右，即将面市。上半年市场价格区间均价2300—2600/㎡（多层），2800/㎡（电梯），近半年价格没有明显的涨幅，却有回落，在售的各售楼部优惠活动不间断。销售情况:共12个项目，4个项目在售。在售项目:3月份共售32套，4月份共售37套，5月份共售47套，6月份共售57套其中包括27套门市。根据以上销售情况销售市场处于上升趋势。目前项目存在的问题：正处于前期各项工作准备环节项目硬件实力不足，工程进度不明确、社区配套不完善、景观不到位、体量大不好运行、各项宣传工作

5、还没开展。县城及乡镇客户的思想比较保守，需看到实质性的东西。县城开发项目物业类别雷同，没有鲜明特点楼盘。没有高层，无法彰显项目高端形象。对我们项目来说是一个绝佳机会。没有一个真正意义上的商业与住宅相结合的项目。相对于消费者的需求有所差距。综上所述市场处于相对稳定的状态，同时也面临着巨大的竞争和考验。市场分析——威县房地产发展趋势目前，威县的房地产市场正处于起步阶段，随着威县房地产市场的不断发展，人们对于社区品质及其功能的要求将不断提升。住宅市场的项目开发将呈现规模化，大型成熟社区数量将不断增加，高品质和特点突出的楼盘将更容易吸引客户；住宅项目产品形式随着整个房地产市场的发展，将逐步改变多层

6、为主的单一格局；小高层将逐步上市。市场需求以中大面积100-140平米户型为主，体现出当地居民购买住宅的主要意图在于改善生活条件。某项目市场问卷分析：5月份做了920份问卷，调研结果1.客户较关注项目位置,但担心项目不成规模，后期物业管理问题。2.关注项目价格占大多数。3.需求以130㎡左右三室为主。4.关注人群主要集中在农贸大街，顺城路及朝阳路附近居民。5.关注人购房心里承受价格在1500-2000元，总预算普遍在20-30W之间，月还款能力在1000-1500元。6.最近半年有购房意向比例在24%，半年内无意向在38%，2年内不购房在24%，余14%未填写（后300份统计比例）威县房地

7、产仍处于初级阶段，市场潜力较大。商品住房市场需求强劲，现有住房开发量不能满足市场需求。现有楼盘在品质和服务上存在较大缺陷。市场上不存在限购条件制约。市场机会挖掘项目定位与分析3打造威县首席人文生态公园样板住区定位说明:本项目以一种综合开发的态度，以市场为基础，吸收先进产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念打造邢台市最具水准的人文生态园派社区。项目谋求把国际化居住思潮与中国本土文化有机的结合，辅以生态景观园林，创造一种努力