房地产项目前期定位策划顾问报告ppt课件.ppt

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1、项目发展战略及整体定位报告LOGO项目发展战略及整体定位报告谨呈：烟台市城发置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2006]GW41项目研究的工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2006/09/10项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位经济测算2006/06/12第一阶段整体定位及发展战略2006/06/212

2、006/07/28市场调研第二阶段物业发展建议第三阶段营销战略与策略3报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位经济分析客户目标及限制条件项目利润最大化；兼顾社会效应、政府形象；较好的项目品牌形象；容积率1.2，非限定性指标，可调；客户目标限制条件较强的政府背景，较好的政府资源;首次进入房地产行业开发领域；企业背景可建设用地面积2100亩，其中含10万平米还迁房，10万平米经济适用房，总建筑面积约160万平米；客户目标解释：非既定刚性要求，项目将从集中解决项目自身与市场之间的关键问题入手，达成解决客户问题的根本目的客户目标中“利润、品牌”，属常规性要求，非

3、完全既定的刚性要求；客户目标中“兼顾政府形象”，缘于城发置业公司的政府背景及企业运营的政府关系要求，项目把握一定的尺度即可，非完全既定的刚性要求；项目自身条件与市场之间的问题，是项目唯一的核心问题，项目将完全从解决市场问题的角度入手；报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位经济分析项目区位：项目距离城市核心商业区8KM，属于烟台人心目中的城市边缘区域项目距离城市核心商业区8KM，属于烟台人心目中的城市边缘区域项目位置核心商业区项目交通：红旗路开通后，交通有较大改善，但进入处的电厂形象影响区域形象项目周边路网单一，交通有待完善；红旗路、红旗南路的修建，对于

4、项目的交通起着较大的提升作用；但从道路与城市功能区域的连结分析，未来即使红旗路开通，只楚路仍是项目连结主城区最主要的道路；从只楚路转入红旗南路，需经过电厂，电厂形象影响整体区位形象；虚线为待开通道路；经济产业：周边区域成熟度较低，西侧芝罘科技工业园的发展速度较慢科技工业园的发展目前受到招商引资的影响，效果不明显；周边建设：周边三公里范围仅有107医院，少量村屋，人口较少，无上档次的商业配套项目四至：东侧有植被较好的山地，西侧是锦绣新城及红旗南路，南侧是部分农房，北侧是电厂在客户访谈中发现，除片区客户外，对区域较陌生，对区域的认识是“电厂、污染、西郊”；但对电厂周边客户的访谈中发现，

5、电厂的污染并不明显；项目本体：超大规模、低密度、山地特征明显，项目后期在规划上有较大的发挥空间占地130万平米，总建筑面积在160万平米左右容积率1.2左右，可调；地块有一定的高差，山地特征明显，规划发挥的空间较大项目界定：位于城市边缘陌生区域的超大规模开发项目项目属性：位于城市边缘陌生区域的超大规模开发报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位经济分析烟台经济总量2004年1639亿元，全国经济排名19位；城市面积1134平方公里，人口127万，人口平均密度1120人/平方公里烟台生产总值2004年达1639亿元，在总体城市经济排名中位列第19位；烟台市

6、区2722平方公里，主体市区1134平方公里，原核心城区仅169平方公里；城市格局从发展的事实看，向东、向西发展都取得了显著成效，向南发展则无明显效果，城市的重心东移项目是大型区域型开发，区域型开发首要战略是先从城市的发展、城市的资源中寻求支持，项目需先站在城市的角度，分析项目未来的机会；城市总体发展格局，是向东、西、南三个方面发展；向东强化与威海的关系，向西增强中心城区的产业地位，带动福山的发展，向南强化与青岛的联系；经济开发区芝罘区莱山区牟平区福山区从发展的事实看，向东、向西发展都取得了显著的成效，向南发展则效果较差；城市的行政、文化等功能重心东移，高新技术产业经济则西移，南部

7、则无明显产业或城市功能的促进；在规划中，项目区域属中部片区组团，功能定位为行政办公、商业金融、文体教育、旅游服务和生活服务设施为主；从区域发展看，项目将会享受到交通带来的较大利好机会，但在城市规划目标的“区域融合”方面，还未给区域带来明显的利好；东部沿海区域尚有大量待开发土地，烟台传统的海资源驱动开发模式，使东部沿海区域占据优势，项目所在区域在城市的发展中处于相对被动地位；城市格局在城市整体格局中，可划为六大部分，项目所在片区只楚和黄务片区的城市建设相对落后，是非重点