公司项目前期营销推广定位提案.ppt

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1、谨呈开封市庄园置业有限公司碧丽国都一期余房去化暨二期前期营销推广定位提案操盘本案首先要回答几个问题？项目久卖不好的原因是什么？作为一个位于金明大道旁（金明大道与集英街之间），从项目区位来说一个先天条件占先机的项目，为什么久卖不好，一期一号楼还剩余250余套房源，这是本方案要回答的问题。价格高就一定代表着品质高，一定被市场接受吗？本项目目前的价格在周边区域处于一个高位跟进的状态，那么我们项目的是否为市场真的接受，我们到底在市场，在目标消费者心目中处于一个什么样的地位？制约本项目价值提升、品质提升的障碍到底是什么？本项目目前品质处

2、于一个项目推进的“瓶颈”阶段，我们怎样突破自身，真正达到价值提升、品质提升的新阶段，我们又面临什么问题？本案的营销操作重点是什么？目前所要推售项目主要属项目一期房源，属项目一期尾房但品质处于一个项目推进的“瓶颈”阶段，我们怎样突破自身，真正达到价值提升、品质提升的新阶段，实现对二期的良好规划并实现精确精确定位这也是本方案要回答的问题。方案目的诊断目前营销问题重新锁定客户群体营销资源重新整合新价值点打动客户崭新形象感染市场合力赢得销售目标一、区域内竞争楼盘市场分析及个案解析二、项目现状解析三、项目一期剩余房源营销及推广思

3、路四、项目二期规划、产品定位及营销推广思路五、项目媒体推广执行策略目录一、区域市场及竞争项目动态分析开封房地产板块划分及在售项目一览⑴伟业香堤湾⑵开元华庭⑶碧水蓝城⑷郑开森林半岛⑸东方今典⑹郑开橄榄城⑺未来湖滨花园⑻水岸家园⑼蓝湾国际⑽东京国际⑾万丽铂金瀚宫⑿鼎立国际城⒀英伦春天⒁龙城锦绣花园⒂宋城雅居⒃碧丽国都⒄山水华府⒅金秀名典⒆蓝天中央花园⒇蝶御花园、汉兴上品、枫庭金域区域房地产市场分析开封城市发展方向老城区板块南区板块东区板块汴西新区板块⑴⑵⑶⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒃⒄⒅⒆⑷⑸⑹⑴开元华庭⑵碧水蓝城⑶郑开森林半岛⒆蝶

4、御花园、汉兴上品、枫庭金域⑷东方今典⑸郑开橄榄城⑹未来湖滨花园⑺水岸家园⑻蓝湾国际⑼东京国际⑽万丽铂金瀚宫⑾鼎立国际城⑿英伦春天⒀龙城锦绣花园⒁宋城雅居⒃山水华府⒄金秀名典⒅蓝天中央花园1.4——房地产市场分析开封市房地产市场，从版块划分来看目前市场供应以西区为主，金明大道以西在售、待售项目较多，并且分布集中，体量较大，产品类型丰富，品质较高，占据开封市市场供应总量的一半以上；老城区在售项目不多，以多层花园洋房与别墅产品为主，售价较高；我们在对本案地块进行综合考察分析的基础上拟定出“开封西区”这一特定重点研究范围，该范围涵盖了

5、汴西新区及老城区与城南区的部分版块，该区域内的在售、待售项目将对本案产生直接影响，因此接下来我们将对开封西区这一区域内的商业市场情况、住宅市场情况、产品结构、潜在客源、以及楼盘个案情况逐一进行详细的调研，分析，研究和预测。“开封西区”多——土地多，楼盘多，占整个市场供应的60%。大——大盘多，开发体量大，大部分楼盘供应在25万平米以上。强——开发商实力强，楼盘品质高，客户购买实力强。烈——竞争激烈，由于区域内楼盘供应量大，楼盘之间客户竞争激烈。项目名称物业类型总占地面积(万㎡）总建筑面积（万㎡）容积率已推售体量（万㎡）已推出套

6、数在售均价（元/㎡）伟业香堤湾小高层、高层、底商10.724.682.111.710245100郑开橄榄城别墅、洋房、高层、商业10（一期）181.85.34125500（高层）郑开森林半岛别墅、洋房、小高层、城市综合体66.671101.53926705300开元华庭别墅、洋房、小高层、集中商业21.5432.035.334206500碧水蓝城小高层、底商28501.7422160505600未来湖滨花园洋房、小高层、高层、底商7.8212.692.51785200—5300蓝湾国际小高层、高层、底商4.4143.19873

7、04800新晋美悦都高层20100—004700万丽铂金瀚宫多层、高层2.6611.54.32.81987700蝶御花园多层、高层6162.79.208464800鼎立国际城多层、高层76.671502.032.522674500枫庭金域多层、高层1.84.582.05.585704750，小户型4800汉兴上品多层、小高层、高层、酒店5.4112.810.57204800锦绣花园高层、多层11201.8174165200碧丽国都多层、高层、底商7263.818.214005200山水华府多层、小高层、高层4102.38.26

8、9304500水岸家园小高层、高层、底商31342.663704300蓝天中央花园高层4163.47.726824800合计--363.33833.762.29244.9333463开封西区在售项目供应分析开封西区无论从供应体量及销售价格，均引领整个开封房地产市场，总供应量达