中国青岛中成广场专案公寓部分策划研究建议 (可排版).doc

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1、戴德梁行谨呈屮国青岛［屮成广场］专案公寓部分策划研究建议A、青岛市市南区住宅市场分析B、专案公寓部分定位分析C、专案公寓部分产品建议D、专案公寓部分行销推广建议内容纲要：Alx/a>.青岛市市南区住宅市场分析资料來源：青岛房地产交易屮心官方网站(.qdfd3x/a>)数据有效期：2006-5-31注:青岛市将单元建筑面积在120平米以内、容积率在1.2以上、单价在6700元以下的住宅定义为普通住宅；普通住宅+非普通住宅=住宅图表显示青岛市普通住宅与非普通住宅在供应套数和供应而积上基本持平，房地产市场供应结构基本合理；市南区依托良好的海景资源和成熟的城市牛活配套，普通住

2、宅与非普通住宅供应套数比例约为4:6,供应面积比约为3:7,非普通住宅供应量高於青岛市整体水准；市南区一手住宅单元而积在100平米以内的房源占总供应量的23%,比例较小，且主要集屮在香港路CBD区。青岛市市南区一手住宅供应面积比例分析(以套数为单位)7%3%13%19%18%60nf以下60-80m280-100m2100-120m2120-150m2150-180m2180nf以上市南区销售单价在8000元以上的i手住宅占总供应量的50%,主要集屮在东部新城区，新增项H以高层公寓为主，区域房价整体水准较高。市南区非普通住宅代表案例分析：100%140,180,201

3、35-458500（均价）含屮档装修泛海名人广场这两个楼盘是佳士客步行街附近的高档楼盘，开发年代早，购买的价格不算太高外地和投资客比例较高，特别是泛海名人由於韩国人聚居，租金相对高於周边其他楼盘100%159000元（均价）含屮档装修绿岛花园90%117,15410000（均价）精装修两栋板楼江山帝景（即将入住）30%153三房两厅起价13000121752海信燕岛国际（尚未入住）此四个楼盘均为今年的新项销售价格较高，投资意义不大,所以以当地人自住为主,外地和投资客比例相对较少80%131、137、145、1655213500/14F,16800/20F含1500元/

4、平米装修2栋22层塔楼金光都市名家（尚未入住）客户群及购房用途自用/投资销售情况主力户型租金（元/月/m?）售价（元/m?）建筑而积项Fl名称二手住宅案例产品定位：以多层和精装高层高档公寓为主,户型设计适合居住；面积区域：周边公寓户型面积多在120平米/户以上，三房两厅；价格分析：在售一手房源价格均价约10000元/平米，二手销售价格均价约在8500元/平方米；市南区非普通住宅代表案例特徵分析：结论：青岛房地产市场整体状况良好，呈稳定上升趋势，但增幅略有下降；市南区地产综合指标高於城市平均水准；地产新政的颁布和实施将对未來几年内青岛地产市场造成一定程度的影响：政府通过

5、对房地产市场的宏观调控，抑制房价增幅；未来两年内90平米以下住宅供应量会大幅增加；新政对於地产投资客户将产生一定的负面影响；B.专案公寓部分定位分析公寓部分概述：公寓（C座）：20,290.19平方米原有产品设计问题点：公共走廊窄；暗厅居多；窗户小，无阳台；框架剪力墙结构影响空间h由组合;公寓户型配比调整（暂定）：50-60平方米90%（东/西朝向）90平方米10%（南向）车位：65个历史形成烂尾楼工程，带来某些负面影响；专案产品设计陈I口，外立面缺乏吋代感，户型、面积单一，得房率低，朝向、采光、通风与消费者传统居住习惯不符；专案周边道路较窄，交通不顺畅；专案提供停车

6、位数量较少；优势地处城市CBD核心位置；毗邻佳世客商业步行街，周边生活配套设施完善；综合地产多方面满足客户需求；交通便利，紧邻岛城的交通要道香港路；项nSWOT分析：劣势青岛城市经济基础雄厚，发展态势良好，发展前景广阔；舒适的人居环境，良好的投资空间，使青岛成为国内外投资和置业人士的首选；股东背景和实力团队组合增加项H附加值，增强置业信心；成熟的商业、商务氛围为后期物业出租提供有力的客户支撑；机会风险烂尾楼项停滞吋间长，影响消费者的投资信心；政府对地产的宏观调控及新政的出台将会带来市场变化的不确定因素；产站设计存在先天不足，后期改造成本较高；结论：专案所在区域成熟的商

7、业商务氛围为实现销售和后期租赁提供了有力的市场支撑；项戸设计上先天存在的问题决定了专案作为投资类产品进入市场可以在最大程度上规避销售风险；日后所有的工作都应围绕强化专案优势、弱化产品缺陷开展。小户型服务式公寓产晶定位建议：145平米：0.8%110-120平米：0.8%100-110平米：51.6%90-100平米：0.8%尚未交房90%均价13000元/平米60-70平米：46%13户/层市政府对面颐和国际已经交房均价15000元/平米2.85（含物管费）31-96平米18层10000平米香格里拉西侧瑞纳康都9.5日租H籍高层管理人员108平米：3