[精选]某世纪广场公寓部分营销策划案.pptx

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1、千禧世纪广场公寓部分营销策划案汇峰房地产咨询有限公司二零零六年七月前言所谓知己知彼，才能百战不殆。在本案与周边产品项目差异特征的情况下，运用差异化企划和独特性企划（USP）策略，规避产品本身缺点，夸大产品的优势，跳出传统的包装手法，以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路。项目定位要与周围竞争对手有差异性，产品有独特性及卖点。定价要结合太原市场实际购买承受力，不宜盲目追求高价，而应重视性价比。具有实际销售操作的可行性，并能尽快展开销售回笼资金。要全方位地考虑：销售难度、销售周期、销售方式、成本、利润、付款方式、物业成本等问题。一、项目基本情况1、项目开发

2、商简介千禧世纪广场项目的开发商——山西千禧投资有限公司是山西太原亲贤村集体经济的龙头企业。先后开发建设的亲凤苑、亲贤苑、文华苑等住宅小区，长风大卖场等商业项目均取得圆满成功。经过几年的发展，公司总资产达到20亿元以上，目前，公司经过改制后已成为以房地产开发投资为主的股份制企业。2、项目四至及规模整体规划四至——千禧世纪广场西依长治路，东邻体育西路，北靠永康街，面朝长风大街，地处太原市新的政治、经济、文化中心。总占地面积——50929.8平方米；总建筑面积——182373平方米；（包括地下部分）其中：地上建筑面积146576平方米地下建筑面积35797平方米3、项目整体规划本项目

3、由山西千禧投资有限公司投资开发，定位于追求高品位、综合性、品牌化、产业化之商业设施构架，满足游客休闲、购物、餐饮、住宿的理想场所。千禧世纪广场是集五星级酒店、商务办公、餐饮娱乐、休闲观光为一体的大型综合项目。项目地上建筑由三部分组成：A座——五星级酒店及裙楼；B座——商务办公楼及裙楼；C座——公寓式商住楼及裙楼。其中A座裙楼为五星级酒店配套部分；B座裙楼为商业及休闲娱乐；C座裙楼为商业及美食城。地下建筑为两层，除人防、设备用房外，主要用于停车，规划停放约800辆机动车，此外地面也布置约200辆停车位，环绕在项目周边。主要经济技术指标建筑部位建筑面积（平方米）一、地下层1、地下一

4、层17326㎡2、地下二层17583㎡3、机动车出入口坡道673㎡4、锅炉房69㎡地下层小计35651㎡二、A座1、主楼30844（标准层1447㎡/层）2、裙楼20113㎡A座小计50957㎡三、B座1、主楼27236（标准层1169㎡/层）2、裙楼26249㎡B座小计53485㎡四、C座1、主楼23589（标准层1090㎡/层）2、裙楼23797㎡C座小计47386㎡总计187479㎡其中：地上（±0.0米以上）建筑面积151828㎡其中：A、B、C座裙楼面积合计70159㎡其中：B、C座裙楼面积合计50046㎡4、地区现状分析长风大街是太原市城市规划中“南移西进”的重头戏

5、，未来的省、市两级政府部门都将搬迁到这条路上，这也是国内和省内大机构看好这一地段，纷纷抢滩登陆这一地段的原因。地块距亲贤街不到五百米，而亲贤街、体育西路、长治路已成为全省闻名的餐饮、娱乐、休闲黄金区域。项目周边已发展成为山西省的商业、消费、休闲一体的高级生活区。从整个区域来讲，项目所在的道路、公共设施，对外联系等的现状和发展前景均得到社会各阶层的认可。5、环境质量道路交通系统发达，避免了老城区的交通拥挤的弊端；高档小区林立，人居环境质量在太原排在首位；区域规划好，人口素质高；各项公共设施比较到位和完善，可以提供很舒适的生活环境，包括商业、居住、消费、休闲、教育等。千禧世纪广场的

6、南面规划为城市广场，是长风大街不可多得的城市绿化、景观、休闲地带。二、房地产环境分析1、“十五”回顾“十五”期间，我省进一步实施经济结构战略性调整，努力拓宽社会需求的领域，加大对房地产业等新兴产业的扶持力度，房地产开发业呈现迅速成长、发展壮大的良好格局。全省严格贯彻执行国家宏观政策，引导房地产业健康发展，努力改善房地产开发投资环境，加大房地产开发投资力度，引导居民住房合理消费，房地产业成为拉动社会需求，促进经济发展的新的增长点。全省房地产开发业的发展改善了城市环境和人居环境，已成为拉动经济增长，促进社会进步的重要产业。2、2006年房地产市场预测一看供求今年上半年，全市房地产开

7、发投资完成16.5亿元，同比增长46.9%，占全市固定资产投资总额的14%。新建商品房房屋竣工面积12.7万平方米，同比增长49%。其中，住宅10.7万平方米，同比增长114%；商业营业用房2万平方米，同比增长66.7%。可见，新落成的各类房屋为人们提供了多样选择。然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不