广场公寓策划方案

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1、冃uS何谓危机？危机就是危睑中蕴涵有成功的机会何谓策划？策划就是立谋全扃，转危为胜的方略统筹正视现实、因势利导、高屋建张、贴地匍形、这是上兵伐谋的操作指南，也是策划人卿精竭虑的终极智慧°但观I广场公寓］项目,几无顺势而言,地段失宠而价格不菲，做住宅户型偏大，功能单一，总价让市场却步；做商用，帀场容量有待深究.好在策划人习惯了逆水行射・本案作为与陈仓置业的初步沟通的文本，行文时对贵方资源细节尚不I-分清楚，对项1=1基本资料调研、分析后，结合多年地产行销策划与操盘经验.提出该币场运作初步构想，力求剥茧抽丝.使项口早日拨

2、云见日°要说明的是：成功的伟绩是“决策方、策划方、执廿者”的协力之作，众志成城，方可攻城夺地。谓:上下同欲者胜市场分析一.宏观环境分析房地产业作为城市基础建设市场化的重要环节■对宏观环境做系统分析，不仅有助于项口的营销整合，更有助于开发商企业战略的调整口1.城市发展宝胳市政府在经营城市的理念指导卜.提岀“大城市化”的竹工业强山I生态城市*的战略计划：一方面要在未来三年内将城区人口数量从1」前北万提髙到1()0万^一方而枳极推进丁业产业改革,加强口钛系列S“机床案列裂“真空灭呱式磁悬浮铁道”农副产品等优势产品的国际化合

3、作，这必将是宝鸩币城区在人口数量提高的同时…人口素质也大幅提高.这意味着房地产市场购买力及地产类型蚩元化蛊求的巨増°2.现有消费水平作为工业型城市，人均收入水平较低，计划经济下的住房体系虽居住质量不高，但从一定数量上满足了居住的基本蛊求，加之外来人口素质普遍偏低，其收入水平无法支撑房租市场的繁荣，这些都制约了二诙置业的居住升级速度.非公有制经济发展滞后，高收入群体扩张速度缓慢，高档住宅及高档商用房需求不旺口3.产业发展现状目前宝鸡市住宅商品化虽已雏形初具,但因福利分房.联建项目的大量存在.极大的制约了房地产市场的良性

4、发展.而政府早期不成熟的规划和对产业监管力度不够.使诸多不具备时常资质这纷纷介入房地产开发行列.一时间项口林立.但成规模，有明确定位的项口空乏，供给类型单一.项口的抗风险能力不济，开发商市场素质不齐■徒増了市场的恶性发展.但随着政府的觉醒和产业不断洗牌.一个良性有序的适时环境正在形成,以中山瓶经二路为主的老市区和桥南开发区…马营新区正以三足鼎立之势托起新一轮市场格局口小结：市场消费水平和产业现状都是暂时的阴云，尚有一大部分实力派消费者因不满意市场供给而持币静观，同时伴随着宝鸡市的强势发展，外来经济、外来人口将给房地产

5、市场注入新的活力口二.竞爭环境分析鉴于「H场同期项目林立『本计划书中仅枚举有可比性的项目老城区版块聚丰银座时代金厦天上人间河滨花园桥南版块胴疑家园昊伦盛华家园马营新区小结：各项口营销手段和推广力度不断加强，但大多产品与市场需求脱节.销售状况也很一股.本案SWOT分析优势！1.地段中山路群众路I-字占尽华通大厦.万客隆商务圈之繁华2.建筑结构板式南北通透阳光入空风可登堂框剪结构建筑新宠3.1米层高举沃三尺有天地左配套楼前广场气势不凡楼外玻璃幕墻俊朗大气入户低辐式采暧防尘更羌观劣势：1.户型设计户型单一面积偏大抗风脸能力

6、差布同不合理利用率低暗厅暗卫乞物业管理商业、住宅.办公集於一体『管理取费难统一；四部电梯的配套,不仅增加了公摊系数.更是增加了物业管理的成木的维修基金的支出。3■价格面积偏大导致总价攀高.使消费门槛增加机会点；1，高档住宅需求尚有余址1.非公有制经济发展给高档商住公寓带來机会2.城市国际化热点将吸引外来资本群体栖居置业威胁点；1.城市焦点东移.繁华不如往昔2,房地产引资力度加大，外來成熟开发商介入帀场，新一轮竞争一触即发。项目再定位系统研究贵方宣传页，项口的产品定位、帀场定位、1=1标消费群定位、厂告恋厂定垃系统性不

7、强.不能整合彰显持有气质「表现在：产品定垃“别樂式公寓F与项II地标垃置，建筑格丿心配套等不符；山场地垃缺乏功能性引导.口标客户群休锁定了个人购买•忽略了组织购买市场，广告定位更无明确主题，基于此.我方认为有必要对本案进行再定位°1.产品定位与描述阳光入空风登堂•健康物业中央领地纯板式.地标建筑大度能容天地宽•楼市精品2-市场定位精英世家品质豪宅资本扩张战略营地3・目标消费群定位追求高尚生活.注重门身无形资产的各界成功人士拓展业务在宝鸡s天水s宁夏的经济组织宝鸡周边或具有宝牌情缘的衣锦富贵1.广告推广定位城市力盘十项

8、目品质+精神价值+时代文化整体以感性情节推广辅以理性支撑,重视觉冲击,文案以大气硬朗，傲观天下之#打彰显卓而不凡的气质和决胜千里的信念,塑造出唯者独尊、独占鳌头的物业形缸lisp差异化营销主张就执疔层面而言，未来市场推广存在以卜•阻碍1.市场同期纯写字间供给有余，推广不足，势必搭车本案的商住概念。2.银座、美伦、盛华等均在炒作商住概念.使商住价