棉阳项目市场研究_(可排版).doc

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1、1核心导读432项目认知产品策略Factor3核心问题市场策略9>5分期策略6价格策略**第二步：市场环境分析笫一步：土地屈性评估第四步：项目产品定位如何就竞争市场现状与未来，判断项口未来的潜在竞争OutlineKeyChallengesMethodologyBackground我们需要理解在绵阳市房地产的大背景下，项目面临的区域竞争形势是怎样的，本案又将以怎样的市场定位和产品卖点來应对这样的市场竞争充分了解绵阳市整体房地产市场在此基础上就项口竞争地块作为主攻对象，预测、研判今后的直接竞争形势如何从项目的土地属性中研判区域未来的发展趋势，从而对本项目的周边属性作出准确判断和认知总平

2、规划设计的建议配套、商业等辅助设施项口的核心卖点提炼产品的建议通过现实性和未來性來研判土地的屈性充分领会开发商对于地块的认识和我们对于项目整体形象的建议第三步：目标客户挖掘如何多元化的为项目导入客群以分析区域内现有客源作为突破点，然后在更大的范围内寻找符合区域土地属性的客源报告总纲*第一步：土地屈性评估绵阳城市概要MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我们需要理解在绵阳市房地产的大背景下，项口面临的区域竞争形势是怎样的，本案乂将以怎样的市场定位和产晶卖点来应对这样的市场竞争目录区域生活属性分析区域产业规划属性第二步：市场环境分析第四

3、步：项目产品定位第三步：目标客户挖掘城市简介城市人口城市交通城市规划区域道路交通区域教育配套区域商业现状区域产业现状产业发展规划地块区位地块周边环境地块基本特质绵阳城市概要/城市简介四川的第二大城市，是一个拥有545万人I」的，依托国家科技产业发展起來的三线城市绵阳市位于四川盆地西北部，涪江屮上游地带。地理坐标为：东经103°457〜105°43’，北纬30°427〜33°037。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、四充县；南接遂宁市的射洪县；四接徳阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族口治州和甘肃省的文县接壤绵阳市辖涪城区、游仙区和三台县、盐亭县、梓潼县、安县、北川羌族

4、自治县、平武县6县。截止2010年底全市人口为万，非农业人口为170万,城市化率32%,低于全国平均水平。1*绵阳城市概要/绵阳城市总体特征新一轮城市总体规划定位为“屮国科技城，四川省副屮心城市，中国旅游和宜居名城”，2020年用地规模116平方公里，城市发展方向主要是西部及南部地区发展，西南南部新皂工业区将作为工业拓展区，为远景城市产业大规模发展提供空间。中国旅游和宜居名城将绵阳建设成为融“山■水■林■文■城”五位一体的中国宜居城市的典范。优化市域空间结构，形成“一核三区六带”的产业格局。屮国宜居城市典范的美名给绵阳带来了源源不断的外来人口，这些注重改善居住环境的外地群体也将成为木案需要

5、培养的重点客户城市总体定位：中国科技城、四川省副中心城市、中国旅游和宜居名城绵阳城市概要/绵阳城市人口2010年2009年2008200720062005总人口5441>.7540.7537.95533.3530.71农业人口404405404.8403.7404.4非农业人口170140.7135.7133.2129.6126.3城市化率％）3225.82524.724.323.7截止2010年6刀绵阳市区常住人口己达108万,正式成为四川首个百万人口级（非省会）城市。城市化进和程开始加速，未來城市住房需求大大增加。*绵阳城市概要/城市交通体系日益完善的交通体系将为绵阳源源不断导

6、入外来客群，加速绵阳城市化进程。公路、铁路、航空系统完备可起降B757飞机的4C级南郊机场，5条主要出境公路均为一级公路以上,绵阳火车货站是国家一级站，这些都为导入全国性客源成为可能成绵峨城际列车将贯穿大四川南北南至乐山，北至江油，途径绵阳，成为四川大动脉高速公路路网发达已通车成绵高速、绵广高速，在建绵渝高速；规划高速有成绵第二高速，绵阳■九寨沟高速、南环高速联络线（环城高速联络）、绕城高速、成都■盐亭■南部高速。1小吋经济圈将初具规模计划以国省道为骨架，联接县乡，幅射周边市、州、县的公路交通网络。在一小时以内到达绵阳，形成一小时经济圈*绵阳城市概要/城市规划发展研究三江会客厅位于绵阳城市

7、南部，在I口城区与南部新区之间，南临机场园艺新城处于绵阳的西北部，空间布局联系西面和北面，临近成绵高速新皂工业区是作为城市工业发展的重点区域绵阳市重点规划的这两个重要区域都拥冇得天独厚的生态自然环境，及城市重要的区域地理位置，都有起着优化城市区域与整体协调发展和提升的效应，以及进一步优化外来资本投资绵阳的效益无论是“园艺新城”还是“绵阳会客厅”的规划，都注重生态、人居环境的营造，生态环境因此也成为了城市发展的重要导向规划