合富辉煌 公园路项目市场定位研究报告 (可排版).doc

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1、>公园路项H市场定位研究报告<合富辉煌房地产2008年6月Part1南京小户型供销环境研究Part2重点案例分析Part3市场环境总结Part4项FI市场价格评估Part5项H自我剖析Part6市场突破点分析Part?项H品牌价值提升建议Parts项H产品设计建议Part1南京小户型供销环境研究南京市住宅市场整体成交情况分析据网上房地产数据显示，08年1-5月份全市住宅总成交套数为20126套，较较07年同期下降了50%,较06年同期下降了44%,受国家宏观政策的影响，自07年10月份以来，南京楼市整体成交量一直处于低迷状态，尽管3月份以后市场有所回升，但后劲

2、明显不足，购房者观望气氛依然浓厚。南京小户型供销环境研究Part1城屮板块住宅市场整体成交情况分析08年1・5月份，城屮板块住宅类商品房共累计成交568套，较去年同期下降约72%,这一趋势大于全市的下降幅度。由于城屮的主力客户群为屮高收入群体，他们多为二次以上置业，说明“第二套住房”的政策对市场需求起到了明显的抑制作用，从而导致了城屮整体成交量的大幅下滑。南京小户型供销环境研究Part107年4月・08年4月各板块90nV以下住宅供销情况及价格对比分析:从左表数据计算得出，一年来全市90册以下屮小户型的供求比为1：03>.9,供略大于求。90nf以下户

3、型的供给主要集屮在浦口和江宁两大板块,同吋，也是销售量最高的两个区域。从供销比来分析，城屮区域的屮小户型最为热销。基本上把前年遗留下来的产品全部销售完毕。在销售均价价格方面，城屮板块是高举榜首，己经超过12000元/对。其次是河西，接近1万元/nf。南京小户型供销环境研究Part107年4月・08年4月小户型分面积市场供销情况分析：从左表可见，80-90平米户型是市场供销的主力而积段，这-•而积段主要以自住为主，市场需求量相对较大，供销量接近整体的50%o在60川以下的户型屮，最热销的是40・50m2,其次是50-60m2。该面积段的户型基本为一房一厅，并具备

4、一般的居家功能，自住和投资皆宜。而40nf以下户型，很难具备一般住宅的全部功能。南京小户型供销环境研究Part1Part2重点案例分析天正湖滨花园项H位置中央路399号开盘吋间07年8月开发商天正集团南京置业有限公司卅期推货量约万nV占地面积约10m2主力而积酒店式公寓：65m2住宅:130.58m2建筑面积约20万nf销售均价酒店式公寓：13500元/m2住宅：20000元/m2建筑形态高层销售率H前整体销售率约70%,其屮小户型约15%后续供应量住宅已基本销售，车库加酒店式公寓，以及在开发的住宅，约有20万nf的供应量项n点评项F1位于屮央路与黑龙江路交汇

5、处。整个地块在湖南路和屮央门两大成熟商圈的核心辐射区域范围内，挑高屮庭式设计增加了房屋的通透性。项冃周边拥有便捷的交通和完备的生活配套，毗邻南京标志性景观玄武湖、明城墙。购房者多为企业高级管理人员，私营业主。重点案例分析Part2综合点评：项H最大优势在于依托于一个高档的豪宅社区，提出了“豪宅屮的酒店，酒店屮的豪宅”的公寓推广主题；但是由于该项H产品结构落后，办公改造产殆，综合素质不高，市场认可度不够，从而导致销售不理想。重点案例分析公园里5号项H位置白下区龙蟠屮路336号开盘时间08年5月31口开发商江苏普恒投资有限公司为期推货量约1.7万nf占地面积约50

6、00m2主力面积140.58册三房建筑而积约3万盯销售均价11850%/m2建筑形态酒店式公寓：小高层住宅：小高层销售率Fl前整体销售率约78%后续供应量剩余房源集屮在6层以下32层以丄楼层，约有4000m2的供应量项H点评该项H位于龙蟠屮路，地段区位优势较大，南北向的龙蟠屮路、解放路贯穿全市，东西向的大光路西接白下，光华路取道绕城高速直达城外。户型宽敞方正，南北通透为城屮不可多得的舒适居所。周边生活配套成熟，同吋与南京电视台、海关、南京市体育运动学校为邻，应推出的房源较少，没有好的朝向，购房者的选择余地不大，住户多为周边原住民和干休所的老干部。Part2综合

7、点评：项H对于本项H产品没有很大的指导意义，其对本项H最大的指导意义在于价格参考。从该项H的价格来分析，本项H要想突破区域价格心里局限，还需要花费很大的力气在产詁改造方面。锦盈大厦项H位置中央路258开盘时间07年月开发商江苏绿愿置业发展有限公司当期推货量约2.5万nf占地面积3410m2主力面积45m2建筑而积37774万耐销售均价湖景：23000%/m2一般：13500元/nf18000元/nf建筑形态高层销售率H前整体销售率约50%后续供应量约1.8万nf的供应量项H点评该项Fl物业功能综合性完善，交通除丰富的公交线路，还有地铁优势，又在湖南路和屮央门两

8、大成熟商圈的核心辐射区域范围内，周边配