合富辉煌-西街商业定位方案

《合富辉煌-西街商业定位方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、西街商业定位方案8/17/20211目录第一篇商业市场分析第二篇商业个案分析第三篇社区商业定位思路第四篇业态规划建议第五篇招商营销篇8/17/20212第一篇商业市场分析8/17/20213长沙整体宏观市场概要看城市2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。新开工面积竣

2、工面积销售量面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率面积(万平米）同比增长率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合计654.78452.2161.87数据来源：《长沙市房地产开发预警预报信息系统》8/17/20214数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，

3、销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。8/17/202152006年至2007年重点纯商业物业面市情况项目名称业态纯商业建筑面积（平米）推货时间所属区域上河国际商业广场Shoppingmall15000006年上半年推出城东诺亚方舟裙楼商业420006年上半年推出城东标志麓谷坐标购物中心700006年

4、上半年推出河西麓谷山水茗园茶叶市场专业市场3000006年上半年推出星沙楚天家园裙楼商业1800006年上半年推出星沙星沙湘绣城专业市场10000006年上半年推出星沙财富金银汇百货3500006年上半年推出,经营商“新世界百货"06年10月开业五一商圈美林银谷裙楼商业1100006年下半年推出河西市府新大陆银座购物中心2200006年下半年推出五一商圈嘉顿新天地裙楼商业1300006年下半年推出五一商圈建鸿达现代公寓裙楼商业620006年下半年推出伍家岭商圈坡子街商业街商业街10355006年下半年推出五一商圈中天广场裙楼商业2300006年下半年推

5、出五一商圈东门天厦裙楼商业5186预计07年上半年推出城东8/17/20216银港水晶城购物中心30000预计07年上半年推出城东碧桂园威尼斯城社区型商业20000预计07年上半年推出星沙上庭苑商业街、裙楼商业7000预计07年初推出红星商圈BOBO天下城裙楼商业22000预计07年上半年推出城南东一国际商业广场裙楼商业45000预计07年上半年推出东塘商圈上城金都裙楼商业21000预计07年上半年推出五一商圈伍家岭生活广场商业街15000预计07年上半年推出伍家岭商圈长沙奥林匹克花园（商业魅都）运动MALL、酒店、购物83000预计07年推出红星商圈

6、天佑国际裙楼商业10967预计07年推出火车站商圈新楚麓山才苑裙楼商业17700预计07年推出荣湾镇商圈岳麓现代城裙楼商业24000预计07年推出荣湾镇商圈汇富中心裙楼商业9400预计07年推出市中心区域中信新城Shoppingmall100000预计07年推出大托商圈标志商务中心湘府中路40000预计07年下半年推出红星商圈合计9732038/17/20217从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到

7、973203平米以上，市场竞争激烈。8/17/20218本案万家丽路人民东路京珠高速机场高速长沙大道远大路路二环线项目整体交通优势明显但是对旧城辐射仍有阻隔项目交通优势（项目临近）万家丽路机场快线二环（连通长沙旧城）京珠高速（连接株洲、湘潭、岳阳）武广高速铁路（在建）规划中的客运轨道交通（远期）刘阳河桥建成，方便东北面消费者项目交通劣势二环及铁路阻隔，降低了项目与旧城连接便利性目前项目与市中心的公共交通严重不足高岭路未拉通,项目交通便利性欠缺看城市看城市看周边8/17/20219项目周边情况利项目周边常住人口50万，未来将保持较高的增长项目周边高档楼

8、盘较多,且距离市中心较近项目品牌有一定号召力弊项目一期入住率较低,周边各项目人气极低项目周边租