合富辉煌滨海金融街定位报告

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1、定位篇项目概况本项目的地理位置概况本项目地块位于开发区泰祥路与泰达大街交口处。东侧为规划中的泰达时尚广场（包含泰达足球场、会展中心、休闲娱乐区、高级公寓、商业配套等设施），以及公路和轻轨的交通枢纽中心；南侧为现有的管委会、海关、泰达国际医院、图书馆、泰达学院、金融贸易区（天津未来的商贸与金融的副中心）等；西侧为现有的泰丰公园、室内热带植物园等生态设施景观资源；北侧为泰达小学、中学等教育设施。规划要点概述土地面积总占地105,299㎡，容积率1.2，总建筑面积11.8万㎡；整体由1幢超高层（170m）、5幢中层（95m）及1幢3层的酒店（设有120套总统套房）组合而成，配备8000㎡

2、的商业及高级会所，社区整体共有550个停车位（车位配比为1：0.8）。项目理解政府宏观调节“限制中间、发展两头”本项目区域房地产整体水平较高，开发需求均以高档为主本项目基本定位为高档住宅，目标客户群依此为依据进行针对性诉求目标客户群核心竞争力消费特点竞争力提纯市场定位产品定位形象定位开发理念针对性方案总结引导具体高端产品定位的考虑从目标客户群与核心竞争力出发引发本项目的定位推导思路。主力客户群定位分析目标客户范围目标客户地域范围环渤海经济圈大北京规划圈滨海新区规划圈天津经济技术开发区国际客户范围全球国际知名大型企业在滨海新区投资设厂的外资企业港澳台资企业目标客户群职业层次私营

3、企业主外资企业及私营企业的高级管理者高科技、IT、金融、证券、保险等朝阳行业的金领一族国企的高级管理人员及各政府部门的高级公务员从事经营管理工作的港澳台人士外资企业中担任高级管理者、技术骨干的外籍人士目标客户群心态分析尊贵身份的体现他们是高知、高职阶层达到“双投资”的目的物业以自住为主对居住环境要求高，强调是富人聚居社区事业进取心较强容易接受新观念、新事物，具有超前的远见天津市购房主力阶层家庭收入类型的收入特征如下表：天津市购房主力阶层收入类型特征类别家庭类型年收入幅度月收入幅度月供款幅度1超高收入型120,000~180,000元10,000~15,00

4、0元5,000~7,500元2高收入型96,000~120,000元8,000~10,000元4,000~5,000元3中高收入型72,000~96,000元6,000~8,000元3,000~4,000元4中上收入型48,000~72,000元4,000~6,000元2,000~3,000元5中等收入型24,000~36,000元2,000~3,000元1,000~1,500元6中低收入型12,000~24,000元1,000~2,000元500~1000元表：7成20年按揭额度各类型家庭购房可承受总额类别月供款额度按揭金额可承受物业总金额15,000元约93万元约116万元24

5、,000元约74万元约93万元33,000元约56万元约67万元42,000元约37万元约46万元51,000元约19万元约24万元6500元约9万元约12万元备注：以上按揭款以8成30年计算。保守估计家庭年收入在96，000—120，000元/年以上本项目目标客户群消费特征通过消费品的品牌、品位及昂贵的价格对其身分地位进行表达的需求人居理念上更易接受生态、健康、环保等超前的概念唯技术论者，对生态智能十分依赖，对住宅舒适度的科技保障深信不疑头脑精明，对于赚取金钱的计算非常到位，在表现其身份地位的超高端消费时表现的非常理性项目定位分析开发理念探讨形象定位确立市场定位确立产品定

6、位确立项目分析定位思路深度优势√金融街√管委会√地域未来无限升值潜力√国际化趋势√高端产品优势及市场空白共享优势√泰达足球场√泰达国际会展中心√轻轨列车√绿化景观√泰大学院和滨海大学√图书馆√滨海医院分析提炼项目核心竞争力项目优势的深度挖掘滨海金融街效果金融街作为开发区的CBD区需要大量的生活设施和服务配套场所。滨海金融街的需要开发区新管委会开发区新管委会所有部门集中办公，做到一站式服务。这里包含了工商、税务、海关等政府服务机构。这里除了设立大型金融机构也吸引着中小型创业公司、各地各企业住外办事处的设立，同时律师楼、会计师事务所、设计工作室、中介公司等服务型企业也将不断进驻。现代商

7、务会所的服务豪华住宅的匹配供应星级酒店的服务高档物质消费、精神需求的服务开发区新管委会的需要为商业、金融配套服务的市场空间和空白点刚刚出现，短时间内不可能全部完善，市场需求会逐步放大。核心竞争力之一地域的升值潜力该区域同时集中了政治、经济、交通、文化、教育、体育、医疗等几乎所有具有升值潜力和发展趋势的优势因素，使这里成为开发区未来的新中心。作为投资型固定资产的市场会保持相当旺盛的需求，升值潜力巨大。核心竞争力之二国际化趋势4000外籍人士在此工作生活。要求在区内设有国