株洲中房项目定位报告(合富辉煌)201

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1、株洲中房项目定位报告(合富辉煌)20112011年6月致:中房房地产开发有限公司株洲中房项目定位报告前言很荣幸能为贵司服务！本次汇报内容为株洲中房项目定位方向建议。工作内容涉及楼市调研、客户访谈、地块勘测等，针对土地、城市规划、房产背景、在售项目等，在把握详实的市场数据后，我们结合发展商愿景、自身经验等，为项目发展方向提出建议。衷心希望能为贵司项目开发尽一份力！祝愿贵项目开发大吉！前期发展策划工作思路导图项目解读及市场调研项目整体定位物业发展建议项目属性认识开发目标解读市调工作内容:项目地块勘查区域规划调查房地产市场

2、调研商业市场调研目标客户访谈专业人士销售人员访谈住宅定位房地产发展背景小高、高层竞争价值体系特征客户需求价值特征案例借鉴项目定位项目经济测算地块条件分析分期开发策略与经济测算精品户型园林景观建筑立面规划布局其他细节第一阶段第二阶段第三阶段住宅市场竞争格局各物业竞争格局与机会研判洋房√各物业价值体系研究商业定位商业物业市场研究纯商业商业定位酒店政策导向城市介绍城市经济城市规划项目属性认识城市概况全国首批重点建设工业城市之一，两型社会综合配套改革试验区之一地理位置：位于湖南省东部，湘江下游，南连本省衡阳、郴州两市，西接

3、湘潭市，北与长沙市毗邻。为长株潭城市群核心。人口：株洲市域总面积为11262平方千米，市域总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区总面积535平方千米，总人口100.2万（2009年末数据）。2009年末，株洲市区建成区面积达到102平方公里，位居全省第2位。城市性质：株洲既是全国的老工业基地，又是新兴的工业城市、工业发展重点基地、商业之都。株洲市制定的迈向21世纪目标为构筑电力机车城、汽车城、航空城、服饰城和有色金属冶炼及深加工基地、新能源基地。城市定位总体战略定位：实施“两地一中心”战略，进一

4、步促进株洲由较为单一的工业性城市向以重工业基地、出口商品生产基地和商贸金融信息中心为基本特征的多功能综合性城市转移和发展。城市远景空间发展结构：“一主三区”：“一主”即城市快速环道为骨架的主城区，面积约150平方公里，是株洲主要核心地区；“三区”即新马新城、云龙新城和远景纳入市区的渌口城区。主城区新马新城渌口城区云龙新城城市规模株洲市辖5区1市4县，包括天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。其中天元区因在株洲湘江西侧，习惯性称之为河西，其余三个行政区笼统的称之

5、为河东。株洲市域总面积为11262平方千米，市域总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区的总面积为535平方千米，总人口为100.2万（2009年末数据）。株洲市2009年总人口在湖南各市排行第十一位，总人口382.80万人。湖南省第二大城市，09年末市区建成面积达102平方公里，位居全省第2位。295.26湘潭12275.83湘西州132009年湖南各市人口排行141110987654321排序165.27张家界382.8株洲420.5娄底市470.55益阳市473.86郴州市508.88怀化市

6、519.56岳阳市586.66永州616.69常德市664.22长沙市739.8衡阳市764.14邵阳市总人口(万)城市人口规模：2010株洲市域总人口为385.56万人，仅比上年增长0.72%。（2010年人口普查数据)。截止2009年年末，株洲总人口382.8万人，其中常住人口为373.4万人。到规划末期（2020年）：规划到2020年，株洲市域人口达到425万人，城市人口到达180－230万人，城市化水平达到60%。城市人口人口增长速度慢城市经济——发展进程初期中期晚期城市化进程演示城市化率低于３０％为初期阶段

7、，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。城市化率达３０％～７０％为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长城市化率超过７０％以后为晚期阶段，社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳。城市化率50.3%，城市进程加快，房地产发展空间大。2009年株洲市总人口382.8万人，其中城镇人口192.55万，城镇化水平达50.3%，城镇化水平不断提高。城市经济——GDP2010年湖南各市GDP总量排名14.7%712.27益阳市1014131211987654321排序增长率国民总值（亿）城市14.5%242.48

8、张家界8.3%303.44湘西州14.8%674.92怀化市14.5%680.72娄底市14.6%730.33邵阳市14.4%767.01永州市15.2%894.01湘潭市15.2%1081.8郴州市15.3%1274.8株州市15.1%1420.34衡阳市15.2%1491.6常德市14.8%1539.36岳阳市15.5%4547长沙市国民经