湖南桂阳合富辉煌商业项目定位报告方案（101页）

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1、桂阳项目商业定位报告方案前言项目计划建设超过2万方的商业，体量较大，存在着一定风险，本方案即为针对商业部分提出定位建议。大纲一、项目属性认识二、桂阳房地产市场概况三、桂阳商业概况四、项目本体分析五、项目商业定位六、项目物业发展建议城市介绍城市经济城市规划一、项目属性认识城市概况桂阳是一座被誉为“楚南名区”和“烤烟王国”的古城，是郴州面积最大、人口最多、经济总量最大的县城。地理位置：桂阳县位于湖南省郴州市西部，东临北湖区，西与新田、嘉禾相连，北和祁阳、常宁、耒阳、永兴交界，南隔临武邻近广东，县城距郴州市区31.7公里，是郴州市的第一人口大县

2、、地域大县和交通大县。人口：全县总土地面积2972平方公里，辖39个乡镇，498个行政村（居）委员会，2009年末全县人口总数为81.21万，城镇人口34.31万人，乡村人口46.9万人。交通：交通发达，四条省道交汇县城，京广铁路、京珠高速公路、107国道擦肩而过，尤其是随着郴资桂、桂嘉高等级公路的开通以及“郴资桂一体化”战略的全面推进，交通区位优势更趋明显。资源：境内矿产资源丰富，矿冶文化深厚，境内现已探明的矿藏达11类103种，堪称中国矿产博物馆，其中铅、锌、铜、锡储量位居全国前列，桂阳矿带隐晶质石墨储量居全球之首。城市定位发展方向：

3、东进西绿，南延北扩！宏伟目标：“追赶长浏望、领跑大湘南”根据2005年重新修订的《桂阳县县城总体规划》（规划期限：2005—2015年），桂阳县确定了“东进南延、西绿北扩”的城市发展方向。紧紧围绕“二四三”发展战略和“追赶长浏望、领跑大湘南”宏伟奋斗目标。本案在规划上，未来城市向东北方向发展，城市行政办公中心将聚集在新城区，未来城市结构上，新城区将是全县的核心区域新城区中心片区城市规模：全县2972平方公里，预计2012年市区建设用地规模为22平方公里。人口规模：全市：总人口81.21万人，城镇人口34.31万人，占总人口42.2%数据来

4、源：桂阳县统计年鉴人口增长慢03-09年桂阳县人口变化（单位：万人）城市概况桂阳受郴州辐射最强，其次是受长株潭都市圈辐射。桂阳对郴州其他县城的辐射力弱，房地产项目客源区域性较强；由于郴州发展成熟，且均价还不高，已经吸引周边县城客户，因此，桂阳面临郴州分流桂阳客户群体的威胁桂阳受郴州辐射最强，对周边同级城市吸引力较弱，房地产项目客源区域性较强，同时面临郴州分流客户的威胁。长沙株洲湘潭交通纵轴郴州桂阳城市概况城市经济——发展进程城市进程加快，房地产发展空间大。初期中期晚期城市化进程演示城市化率低于３０％为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是

5、大发展的准备阶段。城市化率达３０％～７０％为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长城市化率超过７０％以后为晚期阶段，社会经济发展渐趋成熟，城市人口保持平稳。2009年桂阳县城镇人口达34.31万，城镇化水平达42.25%，城镇化水平不断提高。城市经济——GDPGDP增长%第一产业增长%第二产业增长%第三产业增长%郴州市821.516%1097.20%411.920.30%300.613.80%北湖区143.514.70%5.869.30%65.1212.70%72.5216.70%苏仙区112.3619.40%7.39%66.43

6、22.40%38.6316.70%桂阳县12311.42%21.7817.72%54.444.22%46.8238.07%资兴市119.7419.40%12.797.70%76.0324.20%30.9214.20%嘉禾县53.9217.70%8.756.50%24.9723.90%20.215.10%临武县46.2217.20%6.836.90%20.6125.00%18.7913.70%宜章县53.416.20%12.924.50%27.778.60%12.723.60%汝城县20.478%6.032.80%6.098.70%8.35

7、11%桂东县11.529.60%2.76.80%3.287.80%5.5311.90%永兴县109.616%14.77.30%59.320.20%35.614.10%安仁县27.588.60%9.155.10%7.889.50%10.5510.60%GDP排郴州市第二位，呈快速增长之势以上数据来源于各县统计数据GDP排名1北湖区2桂阳县3资兴市4苏仙区5永兴县6嘉禾县7宜章县8临武县9安仁县10汝城县11桂东县2009年桂阳县GDP123亿元，环比增长11.42%；稳居郴州市第二。按常住人口计算，人均生产总值达到17112元，增长17.8

8、%，增速比上年提高0.73个百分点。单位：亿元城市经济——GDP桂阳县GDP保持持续增长单位：亿元以上数据来源于桂阳县《2009年统计年鉴》及2003-2007年政府统计数据2003-2009