淮安星雨华府产品定位草案(合富辉煌)

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1、淮安星雨华府产品定位草案(合富辉煌)新城核心资源拉升居住价值星雨华府居住价值因中央权属地位而起在星雨华府创造非凡价值每一种方向每一幢建筑都可以创造无穷的未来星雨华府价值伴随城市增长每一块土地都随城市发展而变得更有价值星雨华府产品定位草案定位目标打造淮安高端住宅“新标志”，定义新城都会豪宅“新标准”。快进快出实现热销，快速收回占用资金。我们的构想项目总体战略，通过差异化主题社区占位市场，形成唯一的价值影响力项目客户定位，主流客户为市府高干、私营业主、银行高管、国企管理者等；其次为公务员、教师、医生、律师、台商等项目总体定位，住宅：市府核心深度私宅概念：浓荫观邸项目产品定位，住宅：溪美

2、墅+情景花园洋房+小高层+高层建筑风格：古典欧式坡地华宅商业：六星级酒店+酒店式公寓+别墅商业研析篇项目个性简析面临与即将面临的竞争格局机会与问题何在项目属性界定城市扩张视野下的土地借着规划之力占据城市发展主轴轨迹板块位于城市发展最尊贵的主轴线上，通过翔宇大道与传统城区的对话轻轻松松城市属性板块价值板块将打造成未来的市府板块，汇尽城市精华，一流的文体设施、教育资源、商业金融一应做其背书城市格局改变，价值转变，它是淮安房地产市场发展的黄金地带周边环绕大学城、开发区、楚州区淮安三大重点产业驱动板块，奠定了板块在城市未来格局中绝对中央地位板内规建留学生创业园，未来这里将会聚集一批高端国际

3、化人群淮海广场宁连公路承恩大道翔宇大道枚皋中路处于翔宇大道在新区境内的交通末端距淮海广场约15分钟车程区内在建中的枚皋中路，打通新城东西区从宁连公路可进入涟水机场交通属性项目立地条件自身审视1、星雨华府共分成三块地地块占地容积率建筑面积A地（82亩）B地C地约5.5万平方米1.16.05万平方米3000平方米2500平方米约65.8万平方米建议2.8约20.4万平方米≤2.2（建议1.2）2、地块四至A地呈狭长的扇形，东至行政用地，西至致远路及金融行政中心，南邻森林公园，路网通达力好，人流导入能力佳，宜于商业发展B地方正规整，利于布局。西邻森林公园，东至C块居住用地，生态资源突出，

4、环境优越，宜于居住。布局时充分利用公园景观线C地由四块大小不一的地块组成，整体呈L型。沿承恩大道是一支流淌的河渠；C地不利因素主要是靠近铁路干线的噪音干扰，规划设计时要考虑防噪处理【东】【南】【西】【北】淮中、铁路，承恩大道、阳湾路、丹山路海天路森林公园行政用地，枚皋中路拟建地点位于翔宇大道东北侧、枚皋中路南侧、板闸河西侧，总占地面积约2420亩，园内以植物景观为主，突出生态美和自然美3000米内资源-城市客厅淮安大剧院分别东西接壤市民广场和文化广场，提升居民生活空间品味。市政广场森林公园妇女儿童中心涵盖婚姻家庭指导、心理咨询、体智能训练、图书阅览等方面功能。体育中心3000米内资

5、源-文体设施四馆被定位于既整体，又通透的“城市文化中心”。将带给新淮安更美好的未来。未来剧院将与四馆、文化广场形成文化、娱乐、餐饮综合体，形成规模效应，为区域带来特色活力。淮安大剧院文化四馆位于生态新城西片区与正在实施的枚皋中路和通甫路相连，建成后将为区域注入新活力3000米内经济教育配套建设规模为16轨初中和20轨高中，先期启动建设初中部建设，占地130亩，2010年上半年开工，2011年9月招生，未来将成为淮中校本部淮阴中学留学生创业园淮中整个建筑群由科研孵化楼，办公楼和住宅，配套会所等组成,总投资约3.0亿，预计2012年2月建成。S优势（Strength）W劣势（Weakn

6、ess）S1体量较大，利于统筹规划和造势S2区位定位高，为导入客源奠定基础S3项目周边自然环境优质S4周边政府性建设加快S5开发商实力雄厚W1取地成本高150万/亩（B地）W2地理位置偏远W3欠缺区外公共交通W4周边缺乏居住氛围，日常生活配套不足，人气整体冷清O机会（Opportunity）T威胁（Threat）O1新区人口密度逐步加大O2市府人员搬迁，将发挥区位效应O3板块建设成长促使项目未来发展态势良好T1大量土地正待开发，市场竞争愈加激烈T2翔宇大道高端市场竞争激烈T3绿地世纪城的近身肉搏SWOT分析项目属性界定占位新城核心高级资源的超级大盘开发中随着区域成长，第二居所逐步转

7、变第一居所区域属性老城之外未来市府新城板块淮安未来发展主轴项目属性研析结论：格局奠定地位，这是一块众多发展动力推动下的魅力地块，所在区块显现出高端居住价值和投资张力，这份价值将促使区块成为众多开发名企的追逐热点，而雨润和绿地并列成为板块最早的一线大牌。雨润做大盘，当然不一样，雨润，自有雨润的气度。找个位置当老大走别人没走过的路，走别人没走好的路精准的错位竞争最重要定位篇定市场、定价值雨润选择怎样的市场宣告雨润独特的视角品牌传承南京星雨华府源深：占地16万方，28栋纯住