合富辉煌_坪塘项目容积率与经济效益思考_(可排版).doc

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1、坪塘项H有关容积率考虑2009年07月31口第一部分容积率数值对应的建筑类型容积率的意义容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市规划管理屮所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素容积率存在客观上的最合理值在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带來建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划屮的容积率存在客观上的最合理值容积率与物业类别充分了解容积率对项n品质的影响，对我们的项H定位和规划都非常有帮助llx/a>.容

2、积率低于0.3,非常高档的独栋别墅项戸。2.容积率0.3—0.5,—-般独栋别墅项戸，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3.容积率0.5-0.8,一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼屮楼，这个项H的品位就相卅高了。4.容积率0.8—1.2,全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一•流。如果其屮夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。5.容积率1.2-1.5,正常的多层项FI，环境一-般。如果是多层与小高层的纽合，环境会是一大卖点。6•容积率1.5—2.0,正常的多层+小高层

3、项7.容积率2.0-2.5,正常的小高层项FU8.容积率2.5-3.0,小高层+二类高层项FI（18层以内）。此吋如果做全小咼层，环境会很差。9•容积率3.0—6.0,高层项H（楼高100米以内）。10.容积率6.0以上，摩天大楼项F1第二部分项H本体分析地块规模和用地情况地块总而积57200.35平方米，约85.801亩其屮：市政道路用地面积约9350.35平方米，净用地面积约47850平方米建筑限高：40米建筑限高确定的物业类型此地块因受对河大托军用机场的限高要求，限制在建筑高度40米以内，决定了本项PI最高只能建13层的小高层建筑。13层的小

4、高层建筑容积率区间在2.0-2.5之间。又12层及以上小高层每栋楼需设置两台电梯，故本项H适合做成11层顶层复式小高层住宅为主，沿街为1+10层商住楼。模拟摆布图本项FI适合的开发容量容积率选定因本地块现状红线诸多锯齿，以至无效用地相对较多，同时受限高控制，屮等舒适□层小高层（顶层复式）开发为主。通过模拟摆布后，总开发规模约为：97000平方米，容积率约为2.0商业开发规模共约8000平方米1•本项FI各个方向沿街商业有效长度共约350米，按平均层数1.2层，建筑进深26米算，沿街商铺面积约6500平方米。2.设置小小型集小商业2-3处，共约150

5、0平方米。住宅开发规模共约89000平方米。住宅商业第三部分项H经济测算项n开发成本测算表项H住宅开发经济测算（一）1＞容积率取值2.02、小高层住宅售价取值28007U/m2；商业售价取值5000%/m2o3、建筑开发成本测算：小高层住宅2090元/m2；商业2620?L/m2。4、地价13万元/亩，折合成楼面地价记入开发成本约98元/平米。项H住宅开发经济测算（一）由于地价成本很低，利润空间还是较大，毛利润率将近40%。项FI住宅开发经济测算（二）1＞容积率取值2.02、小高层住宅售价取值3200元/m2；商业售价取值6500元/m2。3、建筑

6、开发成本测算：小高层住宅2090元/m2；商业2620＞L/m2。4、地价13万元/亩，折合成楼面地价记入开发成本约98元/平米。项F1住宅开发经济测算（二）由于地价成本很低，利润空间还是较大，毛利润率将超60%。