房产企业项目管理的常见问题及对策研究.pdf

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1、政工·管理建弼嗣爱持-2012年8月房产企业项目管理的常见问题及对策研究李莉(陕西天秦房地产开发有限公司)摘要：伴随当前国民经济的日益提升，我国的房地产行业迎来了其新的发展契机，越来越多的房地产企业将房地产项目管理作为企业核心竞争力提升的关键，并相应取得了不菲的成绩，但是剖开本质从整体来看房地产企业项目管理这一范畴发展却并不容乐观。仍旧存在着相应的项目可行性研究不够充分，开发过程中资金支持力度不强，项目管理的水平低等诸类问题。本案自房地产企业项目管理中存在的常见问题着手，系统论述了当前房地产企业加强项目管理的方法对策。关键词：

2、房地产企业；项目管理；问题；对策1房地产项目管理的内涵房地产项目的管理作为工程项目的管理旁支，是房地产项目管理人员采取系统的理论观点及方法，在房地产项目的建设中所进行的全程全方位的管理。从而实现地产项目方面的配置优化，为用户打造出最优的产品。项目管理目前是一门具有着很强应用性的综合性学科，同时也是一门发展潜力很大的新型学科，从其管理的内容方面来看其主要是对项目的建设过程进行的全程管理，也便是从项目招投标到工程设计至项目竣工的整体建设管理。这是每一个项目都必须经历的过程，也呈现出明显的分阶段进行特征，这一特征并不是人们主观臆造得

3、来，而是经过了项目实践所得出的客观经验。自性质方面来看项目管理为固定的资产投资管理形式，其性质也隶属于投资的管理范畴。由此可以看出项目管理的模式选用正确与否直接与项目建设目的的实现及运行效益相关联。因而深入的做到房地产项目的管理方法模式了解，具有着重大的现实意义。2房地产项目管理的现状问题分析2．1房地产项目的管理现状分析我国的房地产在近年以来虽然取得了相应的进展，但是从根本而言其仍旧趋于粗放式的管理层次，存在着诸类的事故质量和工期延后与经费超支现象。同国际方面相比，我国房地产项目方面的管理仍属于低水平。主要体现在管理的体制欠

4、缺，高素质技能的专业管理人才匮乏，不能够系统全面的运用先进的管理方法，再者缺乏相应的法规保障约束等等，这些因素都在基本上导致了粗放式管理的形成，也是诸多房地产企业在项目投资方面整体收益低、竞争力度差、发展速度慢的原因所在。2．2房地产项目的管理问题分析(1)在当前的房地产项目的管理中存在着项目的目标与工程的任务分解不够全面等情况，房地产企业因为缺乏建设实践经验，未能良性的做到对项目整体的统筹分析，做出总体的项目目标，也未对项目工作任务做到细化分解，在各部门间分配落实，从而导致了诸类问题的出现，诸如：①项目在初期阶段时无法做到进

5、一步的拓展、项目最初预计的经济目标不能良性实现、项目交房延期、部分配套设施的功能不全。②因为房地产企业没有就市场进行准确的定位和调查研究，在能力创新相应不足，导致在项目的销售中出现销售效益低受到影响，具体体现在市场定位下的工作主题偏差、客户群体目标不明确及目标市场的需求方面判断失误等，致使项目管理水平大打折扣。(2)在工程中因缺乏对设计单位的有效监督管理，也往往会造成施工中存在着大量的设计问题，由此而出现频繁的设计变更。在设计环节中所存在的问题：①主要体现于缺乏合理规范的招标程序，导致公平公正公开的竞争环境未能形成，设计招标流

6、于形式。②对于设计方面的项目投资重要性忽视，未有效的意识到设计环节对于整个项目运作程序的影响性，从而致使工程人员“重施工、轻设计”思想出现。③施工设计单位缺乏必要的监管机制，相关设计人员自身素质较差，对于工程重要的施工依据——设计图纸未能做到精心的勘测设计，造成大量设计问题的潜在。另外在施工文档资料的保存方面管理制度欠缺规范，就工程相关的文档资料、竣工资料等档案管理极为混乱，尤其是在合同的管理方面，没有做到以合同作为核心主线，完善实施工程的项目管理。3加强房地产项目管理的方法对策分析3．1强化项目可行性方面研究，促使项目的高质

7、量竣工加强项目管理：①要重视做好项目前期管理模式的可行性深化研·100·究，完善决策的机构与程序，全面就市场需求展开分析，促使项目的定位更加合理科学的满足市场需求。②要做好项目管理的计划工作，明确要求工程设计单位人员必须根据房地产项目目标做好设计工作。在工程的设计与施工单位选择中，应采取以公开招标的形式进行，合理的设计招标的程序及模式，以便有效的选取具有资质实力较强的施工单位与设计单位，切实避免出现暗箱操作等对工程产生不利影响的行为。另外工程中还应严格对设计图纸变更进行控制，在涉及到项目原则性和功能方面的设计变更，必须要通过严

8、密科学的决策程序方可进行变更，以免延误工期。3．2强化融资能力，稳定项目运作房地产企业应当积极的就融资模式做好探索，确保资金的流通性，保证工程的建设可以如期完成。在我国目前房地产项目的融资方面可选取的融资形式具体有：利用银行贷款和房产信托或上市公司与资产置换及房地产业投资基金