基於競爭因素的土地使用權博弈競價法探討

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1、基於競爭因素的土地使用權博弈競價法探討♦中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A內容摘要：隨著房地產開發用經營性土地使用權出讓行為越來越規范，房地產開發企業之間為獲取土地使用權的競爭也日趨激烈，在土地使用權掛牌和拍賣出讓中，房地產開發企業需要確定一個合理的並綜合考慮競爭因素的出價，房地產開發企業之間土地使用權出讓博弈就顯得更為重要。本文針對房地產開發企業在獲得經營性土地使用權中存在的問題，針對土地使用權招拍掛方式，構建瞭房地產開發企業獲取土地使用權的競價博弈模型，並進行瞭相關分析，提出瞭一種考慮競爭因素的博弈競價法關鍵詞：土地使用權掛牌拍賣博弈模型博弈競價法研究背景房地產開發用

2、經營性土地使用權出讓的行為越來越規范，土地使用權的招拍掛（特別是拍賣和掛牌）正成為房地產開發企業獲得土地使用權及政府部門出讓土地使用權的主要方式。同時由於房地產開發市場的日趨成熟，政府宏觀調控政策的影響，房地產開發企業之間為獲取土地使用權的競爭也更加日趨激烈。房地產開發企業對土地使用權出讓，特別是對土地使用權招拍掛形式出讓的研究就迫切地擺上瞭房地產開發企業的主要研究日程房地產開發企業研究土地使用權出讓行為是在我地產項目開發前期不可缺少的環節。由於歷史原因，我國土地使用權招拍掛出讓活動起步較晚，初期房地產市場不正規，有些房地產開發企業對土地的決策靠“拍腦門”、也有許多房地產開發

3、企業以前靠“投機”行為獲取暴利，而沒有對土地使用權招拍掛引起重視，結果損失慘重。進入20世紀，房地產開發的投資環境逐漸趨於成熟，房地產法規的完善和市場行為的規范，對未來的房地產開發企業來講，即將面臨的是一個完備的房地產市場體系和一個公平、公正、公開的土地使用權出讓的競爭環境，房地產開發企業研究土地使用權出讓的博弈就顯得更為重要從房地產開發企業的角度來看，能否獲得土地取決於其出價的高低。如果出價過高，雖然能獲得土地，但由於土地成本過高,最終會使其利潤過低甚至虧損。如果出價過低，則難以獲得土地。因此，在土地使用權掛牌和拍賣出讓中，房地產開發企業需要確定一個合理的並綜合考慮競爭因素

4、的出價。本文針對房地產開發企業在獲得經營性土地使用權中存在的問題，針對土地使用權招拍掛方式，構建瞭房地產開發企業獲取土地使用權的競價博弈模型，並進行瞭相關分析，提出瞭一種考慮競爭因素的博弈競價法土地使用權競價博弈模型實例分析假定某土地使用權拍賣出讓或者掛牌出讓的底價為b0,有n傢房地產開發企業有意獲得該塊土地，並參加競拍。第i傢房地產開發企業的超出底價的報價為bi20,即第i傢房地產開發企業的報價為bO+bi；第i傢房地產開發企業認同的該塊房地產開發用地的土地使用權的認同的超過底價bO之外的價值為vi20,即房地產開發企業認同的該塊房地產開發用地的土地使用權的價值為bO+vi

5、(一)兩傢企業土地使用權競價博弈設隻有2傢房地產開發企業決定參加此次土地使用權拍賣或掛牌，1=1,2顯然，每個房地產開發企業對地塊土地使用權的認同價值vi是不公開的，vi隻有第i傢房地產開發企業自己知曉，即相互獨立。但每房地產開發企業都知道vi獨立地取自定義在區間[0,1]上的均勻分佈函數。若第i傢房地產開發企業以價格bO+bi中標，則第i傢房地產開發企業的淨收益為(bO+vi)-(bO+bi)=vi+bi,若第i傢房地產開發企業未能中標，則淨收益為0因此，第i傢房地產開發企業的收益函數為：(1)假定，第i傢房地產開發企業的出價bi(vi)是其對該地塊土地使用權的認同價值vi

6、的嚴格遞增函數，顯然，bi(vi)Wvi,因為沒有哪傢房地產開發企業願意付出比其認同的土地使用權價值更高的價格(那樣，房地產開發企業的效用將為負值)由於博弈是對稱的，隻需要考慮對稱的均衡出價策略b=b*(V)給定V和b,第i傢房地產開發企業的期望支付為ui=(v-b)Prob{bj當n—8時，b*-*v,即房地產開發企業需要支付全部的bO+v才可獲得該塊地塊的土地使用權，企業幾乎支付出全部土地使用權的價值房地產開發企業最優的出價策略為，即博弈競價法確定的房地產開發企業最優的出價策略為土地使用權出讓競價策略在於社會平均的建築技術水平下制定的，房地產開發企業隻有提高自己的技術水平

7、、管理水平，通過提高生產率，縮短建設期等手段，達到減少項目成本的目的,從而提高利潤率，這樣才能獲得更高的土地使用權的估值vi,使自身在土地使用權競價過程中處於有利位置房地產開發企業應對土地使用權出讓的地塊進行深入的調查，同時選擇自己針對性的土地地塊，通過參加土地管理部門組織的現場勘查及瞭解提報競價申請的房地產開發企業的數量，選擇參加競拍的房地產開發企業數量n較少的地塊進行競拍，避免惡性競爭，以期獲得更多的期望效用房地產開發企業在確定報價時，既不能盲目地壓價，也不盲目樂觀地報高價，應當在確定自身成本的基礎