房地产行业9月统计局数据点评：竣工低位持续回暖，销售投资韧性依旧

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1、目录开发投资端数据详解1土地端：单月购地面积和购地金额跌幅收窄，溢价率回落1施工端：开工由负转正，带动竣工恢复2投资端：具备韧性且更具质量4市场供需及资金端数据详解5销售端：持续回暖，韧性略超预期5资金端：开发资金来源增速放缓，房贷利率持续上扬7政策端解读10中央层面：房贷平稳“换锚”，实际利率小幅上行10房贷利率“LPR+基点”的新模式正式落地10新模式下平稳过渡仍为主基调，短期内房贷利率易升难降10地方层面：调控预期放松而实际加码，涉房信贷仍将继续收紧11开发投资端数据详解土地端：单月购地面积和购地金额跌幅收窄，溢价率回落1-9月房地产开发企业累计土地购

2、置面积同比下降20.2%，降幅收窄5.4pct，其中9月单月购置面积同比上升10.39%，较8月上升了16.40pct。1-9月土地累计成交价款同比下滑18.2%，跌幅收窄3.9pct，其中9月土地成交价款同比下降0.73%，增速由正转负，较8月下降了2.1pct。图表1：土地成交价款单月同比及累计同比图表2：土地购置面积累计同比资料来源：统计局，资料来源：统计局，但从百城土地成交情况来看，9月土地成交量和金额总体由负转正。能级来看，一线城市成交出现很大程度的上升，二三线城市出现不同程度下跌。其中，一线城市成交土地建筑面积由上月同比下降4.72%转为上涨59

3、.76%，二线城市成交建面由上月的下降-21.59%，略微扩增至下降-22.93%。百城土地供需结构方面，9月百城土地供需比为1.30，其中，规划土地建筑面积供应10,057.56万平方米，同比减少32.93%，土地成交建面7,747.28万方，同比下降28.03%。图表3：百城住宅用地成交面积及同比图表4：百城土地成交结构资料来源：wind，资料来源：wind，统计局数据单月购地面积的改善和百城土地单月成交量的下行继续出现背离，我们认为可能的原因在于：1、100个大中城市9月供地建面同比滑落33%，供给减少带动成交回落，而统计局的全国土地数据则仅为成交数行

4、业深度报告报告据，无法在供应端进行观测；2、百城数据为招拍挂口径，而统计局数据为包括招拍挂、收并购等全部渠道购地情况，意味着百城之外的广大三四线城市以及招拍挂之外的拿地渠道增量可能出现明显改善，使得统计局口径的购地量和金额在去年同期高基数的基础上仍实现增幅改善；3、二季度以来拿地存在阶段性恢复，对下半年土地购置费用和购置面积存在一定支撑作用，强化了土地成交价款和购地面积的韧性。展望四季度，我们认为在开发商资金承压的环境下，整体成交仍将缓慢下行。但考虑到主流城市的库存处于相对低位，市场对于补库存的需求也较大，我们认为一旦明年整体融资环境有所松动，土地市场端将会

5、迎来较为有力的复苏。图表5：百城规划土地供应建筑面积及同比图表6：百城土地供需比资料来源：wind，资料来源：wind，从百城土地成交楼面价来看，9月份总体土地成交楼面均价环比均有所上升10.34%，较上月上升一、二线城市土地成交楼面均价环比均有所上升，三线城市土地成交楼面均价环比均有所下降，分别较上月78.95%，8.74%，-26.31%。宅地成交溢价率方面，百城土地溢价率继续有所下降，环比下降30.74%%。分能级城市来看，一线城市土地溢价率反弹上升态势，整体溢价率较8月的0.71%上升至9月2.77%；二线城市溢价率略微下降0.07pct至6.5%，

6、三线城市溢价率为10.94%，较上月的16.85%有了较大的下降。图表7：百城土地成交楼面均价（元/平方米）图表8：百城土地成交溢价率（%）资料来源：wind，资料来源：wind，施工端：开工由负转正，带动竣工恢复1-9月房屋新开工面积16.57亿平方米，同比增长14.20%，增速较1-8月上升5.3pct，其中，住宅新开工面积12.2亿平方米，同比增长8.80%，增速降低0.1pct。9月单月住宅新开工面积增速为8.16%，较上月下降了3.72pct。办公楼累计新开工面积同比增加15.7%，而商业营业用房依旧同比下降，降幅为3.3pct。1-9月房屋施工面

7、积达83.42亿平方米，同比增长8.7%，与上月增速持平，其中住宅施工面积58.4亿平方米，同比增长10.1%，与上月相比持平。竣工方面，9月单月房屋竣工面积5138万方，同比增速升至4.8%，创年内新高。我们观察到过去两年来销售端和竣工端增速的背离，在今年三季度末以来正在逐渐收窄，未来随着竣工面积的的进一步恢复，我们认为两者将逐步回归至同一趋势。图表9：住宅单月新开工面积（万平）图表10：土地购置面积累计同比资料来源：统计局，资料来源：统计局，图表11：单月销售面积增速和单月新开工增速（不同颜色划分）资料来源：投资端：具备韧性且更具质量1-9月全国房地产开

8、发投资9.8万亿元，同比增长10.5%，增幅较1-8