同策朗诗地产上海浦东祝桥项目营销策略汇报月P客户定位蓄客策略

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1、同策朗诗地产上海浦东祝桥项目营销策略汇报月P客户定位蓄客策略朗诗祝桥项目营销策略汇报品牌落地、蓄势待发、谋篇布局2012朗诗从这里开始浦东祝桥一一我们面临的问题：面对这个从未被开辟过的区域市场，如何锁定我们的目标客户。如何充分利用我们自身具备的资源优势，快速达成销售目标，扩大品牌影响力这是一片未经开发的热土……报告逻辑思路项目背景分析客户定位分析蓄客策略分析第一部分：项目背景分析1・宏观政策与市场分析2•项口价值挖掘3.SWOT分析政策基调一调控政策继续执行，严格执行差别化信贷，促进首套刚需客置业要求巩固房地产市场调控成果调控基调不变2.7a央行发布消息称

2、，首提——“满足首次购房家庭的贷款需求”大基调新动向宏观市场一成交量急剧下滑，成交面积段以刚需小户型为主近五年全市商品住宅量价走势图受宏观政策影响，在供应量总体持平的情况下，2011年的成交量较之于2010年下滑25个百分点，市场不容乐观。2011年供过于求，但总体成交均价并未出项下行趋势，较Z于2010年上涨1.4个百分点，遏制房价过快上涨的调控目标达成，但是总体均价未能出现合理回归，因此，市场表现仍旧符合调控需要。2011年全市商品住宅各面积段成交套数2011年全市商品住宅成交63190套，其中90平米以下的成交24081套,占比37%；91-120平

3、米的成交19922套，占比32%；121-140平米成交7425套,占比12%；141平米以上的成交11762套，占比19%。2011年商品住宅成交，以刚需兼改善型需求为主，可预见2012年刚需小户型为成交主流。春节市场一商品住宅成交创新低，仅成交16套历年春节期间全市商品住宅成交情况2012年春节长假期间（除夕一初六）上海商品住宅仅成交16套，合计成交面积1749平米，同比2011年春节分别下降了33%和28%,与2010年相比,下降幅度更是达到6成以上，从2009年到2012年春节住宅成交量呈直线下滑态势，并且2012年屈指可数的16套房源成交量创下了

4、有数据监测以來的新低。上海普通商品房标准放宽，并计划将在一季度实施，这也给开发商在项目定价策略上带来影响，尤其是处于“内环内330万元/套，内外环200万元/套，外环外160万元/套”边缘地带的楼盘。物业类型成交面积（7Jm2）成交套数（套）成交同比成交均价（元/nf）价格同比商品房194219V40%17288▼0.6%商品住宅174916V27%17099V8%公寓174916T22%17099T2%别墅00区域市场一周边热点区域的成交主力面积段以71-120nf的刚需屮小户型为新场板块2011年各面积段成交套数占比惠南板块2011年各面积段成交套数占

5、比川沙板块2011年各面积段成交套数占比周边热点区域的板块，新场、惠南以及川沙2011年度总共成交3015套33.28万方的商品住宅，套均面积为110平米。主力成交面积段以71-120平米的刚需中小户型为主。周边区域成交面积段汇总表《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网.fangee.net海量房地产资料免费下载0755-83513598:8000180872012年,将进入深度调控期，市场冋暖基本无望，但首套刚需置业不在政府严控范围内，因此刚需小户型产品仍有较大机会获得快速去化。在总体市场和政策环境无较大变

6、化的前提下，挖掘项目自身的价值点，是未来实行去化的基础。区域价值一旧貌，知名度低，位置较偏，配套不足的远郊封闭型市场项目位于浦东新区的祝桥镇，位置较为偏远，目前出行主要依靠道路交通，规划中的轨道交通离项目较远，交通不够便捷，且无特色资源，故知名度较低。S32G1501至主要区域距离：距离人民广场：32公里距离陆家嘴：24公里距离虹桥机场：45公里距离浦东机场：4公里距离辿斯尼：6公里祝桥镇目前区域内配套设施主要集中在华星路、金亭公路以及南祝公路北段,能级相对中低端，以住宅底商为主。高一级的配套需至惠南镇。区域旧貌无商品住宅远郊封闭型区域价值一新貌，借助大区

7、域规划，改变外界对祝桥原有印象辿斯尼乐园位于上海国际旅游度假区，规划面积为7平方公里，首期建设的约3.9平方公里，以1.16平方公里的主题乐园和约0.39平方公里的中心湖泊为核心。主题乐园预计2015年正式开园。迪斯尼规划区上海东站上海站上海西站虹桥站上海南站新规划的上海东站规划位于祝桥镇以东，开通后将取代先前规划的浦东火车站成为r甫东线”。该站连接沪杭高铁、京沪高铁，将成为沪通线上的重要车站。车站开通后，将为全国各地前往迪斯尼乐园观光的游客提供巨人的便利。大飞机总装制造基地商飞总装制造中心位于浦东国际机场围场河以南的祝桥镇，规划用地面积约265公顷（40

8、00亩）。大飞机研保一期是总装制造基地的一项核心功能项目总占地面积