同策_上海新城高行项目市场定位与产品营销全程策略报告

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1、同策_上海新城高行项目市场定位与产品营销全程策略报告高行项目制胜方略新城新城高行项目制胜关键关键一：区域内在售项目现实市场状况及对本项目的参考价值是什么？关键二：区域内主要购房客源及本项目未来目标客户可挖掘的机会点在哪里？关键三：7090新政下本项目产品定位的可能性有多少？本项目产品策略制定原则原则一：以已知及可挖掘客户需求为项目开发的绝对基础！原则二：以产品创新与竞争项目形成错位竞争获得本项目市场分额！本次产品策略制定的创新点：规范要求下的以可挖掘客户为绝对导向的创新产品策略！一段时间以来，经过反复讨论及逻辑推导，我们为本项目的产品策略制定赋予了一

2、个明确的精神：区域市场属性解读项目客源定位推导项目产品定位建议项目定价经济测算报告核心导读[区域市场。属性解读]区域市场属性解读分析框架关键步骤成果现状未来＊本项目地块基本特征＊周边环境及配套设施＊与周边竞争项目关系＊“7090”新政限制＊外高桥新市政规划＊未来周边产业发展＊未来区域市场成熟度＊未来市场供求大方向区域市场原有客源难以支撑本项目需调整构成结构外部导入以及产业客源将成为本项目挖掘重点ONE区域市场属性解读现状》项目地块基本特征金地＊本项目地块为外高桥新市镇范围内E01和E02地块，地块中间未来以莱阳路相隔。＊地块东、南、西侧均为规划道路，

3、北侧为建设中的洲海路。＊目前地块南侧分布有高压线、西侧沿浦东北路为化工区，北侧则为集装箱仓库，现状条件不是非常理想。＊地块东南侧为金地建设开发的另一住宅项目，将成为小范围内本项目最直接竞争对手。ONE区域市场属性解读现状》交通支撑条件2007年底轨道交通6号线2009年军工路隧道2007年底洲海路2006年底五洲大道2005年底翔殷路隧道1993年杨浦大桥竣工时间主要交通干道(配套)名称＊目前本项目地块周边交通配套比较缺乏，与外界和浦西的联络仅依靠杨浦大桥和翔殷路隧道。去年底的五洲大道与翔殷路隧道贯通以及未来建设的军工路隧道使得该区域车行至浦西更加方

4、便，但仍缺乏公共交通的支撑。＊今年底6号线通车加强了高桥区域和整个浦东地区的沟通，与2号线实现换乘也使该区域能更便捷地到达市中心。＊本项目北侧的洲海路预计2007年底全线通车，而这条道路为本项目周边的一条主要交通干道，因此其通车将会对本项目带来非常积极的影响。结论点1：交通支撑使得本地块具备客源导入基础ONE区域市场属性解读现状》区域竞品市场描述＊目前板块内主要的的项目包括：高桥新城、仁恒家园、连城新苑、证大家园、幸福小镇、绿地崴廉公寓、春江花悦园以及东源名都。＊其中靠近金桥地段的高桥区域项目较多，集中了6个项目；其余两个项目则集中在北部靠近外高桥保

5、税区。ONE区域市场属性解读现状》区域竞品市场特质——产品类型多层、小高层14>#ff66ff'>.260证大家园小高层1#ff66ff'>.6211连城新苑电梯多层、叠加（一期）1#ff66ff'>.0562高桥新城多层、小高层、联排1#ff66ff'>.5733幸福小镇小高层、叠加1#ff66ff'>.5140绿地崴廉公寓小高层(含动迁)1#ff66ff'>.488#ff66ff'>.2春江花悦园小高层(含动迁)2#ff66ff'>.137东源名都产品容积率总建（万平米）项目名称结论点2：地块应超越区域产品现状、走品质化竞争区域项目多以小高层公寓

6、为绝对主力产品，且雷同性大。跳出区域现状，走高品质、差异化产品竞争路线是本项目产品定位的最佳出路。ONE区域市场属性解读现状》区域竞品市场特质——成交均价10000元/平米上下7000-8000元/平米结论点3：区域项目存在价格上升空间品牌、规模效应、产品力及外部客源导入成为支撑项目价格上升的重要因素ONE区域市场属性解读现状》区域竞品市场特质——成交比例1931728934361111241088010111证大家园4651584743401619181986403427—连城新苑361721221167—————————高桥新城13242921—

7、964————————仁恒家园127913182269133110424927幸福小镇68388176745674745853781926911绿地崴廉公寓54273333231730144217351124春江花悦园619541235110302415——东源名都07年3月07年2月07年1月06年12月06年11月06年10月06年9月06年8月06年7月06年6月06年5月06年4月06年3月06年2月06年1月项目名称＊区域内持续成交且成交最为活跃的项目是连城新苑和绿地崴廉公寓。其月均去化套数达到了40-50套。＊绿地崴廉公寓作为区域标杆项目

8、，其成交情况也是区域内最为活跃的。其品牌知名度、规模效应以及丰富的产品线是其成功主要因素，也支撑了其价格的稳