同策昆山淀山湖岸度假项目定位与营销纲要

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1、同策昆山淀山湖岸度假项目定位与营销纲要昆山淀山湖岸项目定位与营销纲要上海瑞立佳业同策房产咨询股份有限公司2目录§1.本体分析§2.市场分析§3.项目定位§4.产品打造§5.策略总纲§6.企划篇同策房产咨询股份有限公司3§1.本体分析A1.区位分析A2.项目分析A1.区位分析同策房产咨询股份有限公司4淀山湖镇与上海联系紧密，是上海外围主要的度假板块之一淀山湖镇位于昆山南部，紧邻上海青浦朱家角板块，与朱家角分享淀山湖区，是上海主要的外围度假板块之一。A1.区位分析同策房产咨询股份有限公司5淀山湖镇拥有详尽的生态居住、度假规划，但落地执行遥遥无期淀山湖镇西南临湖为规划的旅游度假区，东南部为生态农业区

2、，北部为镇区和高新产业区。旅游度假区以万园路、永利路、东梅路和中旭路为界，形成未来规划的中央商业、商务区，商务区西部和北部为高档居住区，东部和南部为生态度假区，西南部则为会议、会展区。A1.区位分析同策房产咨询股份有限公司6项目周边度假资源丰富，非一线湖景是最大弱点淀山湖镇淀山湖旭宝高尔夫大自然游艇俱乐部本案周庄、锦溪方向上海方向昆山、千灯方向本案位于淀山湖镇西部湖区，距淀山湖最近仅800米，北临主干道新乐路，西面紧邻区内最高档的大自然别墅，南部不远为旭宝高尔夫，度假资源丰富。无法享有一线湖景是最大的弱点。A1.区位分析同策房产咨询股份有限公司7项目周边道路通达，自然环境优越，但配套极其匮乏新

3、乐路黄浦江南路北部河流A2.项目分析同策房产咨询股份有限公司8项目拥有较大的规模和较低的密度，适合打造综合性高档别墅社区项目经济技术指标用地面积390641㎡建筑面积163947.88㎡其中一期建面121360㎡二期建面42587.88㎡容积率0.42A2.项目分析同策房产咨询股份有限公司9二期产品已经封顶，户型偏大，可调整空间较小I期II期二期-1二期-2入市时间2013年9月建筑面积4.2万方产品类型合院小院地上面积235-270㎡264-310㎡地下面积101-148㎡150-198㎡总面积360-450㎡414-502㎡套数76套42套容积率0.5建筑密度17.91%停车位2辆/户项目

4、二期为已建区域，包含合院别墅和中央会所，一期为可规划区域A2.项目分析同策房产咨询股份有限公司10二期已建部分品质感不强，且丧失了项目低密度的优势，后期需进行整改立面品质感不高建筑密度较大会所规模较大一期土地较为平整同策房产咨询股份有限公司11区域属性??优质度假板块，但规划落实慢，前期利好透支，缺乏新利好支撑地块属性??地块方正，低密度，但无一线湖景小结产品属性??前期产品密度大、品质感低，面积过大，销售难度较大本案策略??打造自身卖点，整改前期产品同策房产咨询股份有限公司12§2.市场分析B1.经济政策B2.宏观市场B3.竞争市场B1.经济政策同策房产咨询股份有限公司13流动性仍然充沛，住

5、宅量价仍居高位0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%05000100001500020000250003000035000400009月10月11月12月1-2月3月亿元社会融资总量走势社会融资总量累计增幅0%5%10%15%20%25%-10%0%10%20%30%40%50%60%9月10月11月12月1-2月3月全国商品住宅量价增幅销售面积增幅销售均价增幅虽然央行开始控制货币供应，但在2013年大部分时间内，流动性的总体宽松没有改变的迹象B1.经济政策同策房产咨询股份有限公司14各地国五条细则概况广东：房价过快上涨才征20%个税北京：单身人士禁购二套房，二套房首7成上

6、海：满五唯一住房出售免征20%个人所得税重庆：严格征收20%个税南京：执行国家政策海南：以楼市疲软婉拒国五条苏州、昆山：无明确方案国五条细则落地无力，市场的政策性波动弱于预期，尤其对昆山影响较小B1.经济政策同策房产咨询股份有限公司1520122013201420152012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q2国内形势十八大换届“国五条”；理财产品新规央行收紧货币政策制度改革启动期不动产登记条例出台国际形势QE3QE4日本量化宽松美联储可能结束QE伯南克卸任欧盟停止援助希腊美超低利率结束利弊因素

7、货币宽松、换届红利释放总体仍然有利，局部紧缩，利弊参半全球货币环境有转向中性甚至紧缩的可能，中国改革启动，房地产市场政策不确定性增加，机会成本上升市场阶段市场机会期市场博弈期金融风险风险积累，市场难以消化，需要策略改变市场基础暂时不变，但2013年底开始风险因素明显增加B1.经济政策同策房产咨询股份有限公司162013年??进攻型策略：积极去化，回笼资金2013年以后??防御型策略：囤积粮草，多种