同策大连亿达塔河湾蓝山度假项目整合营销报告.ppt

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1、亿达十二个月的塔河湾同策2009.7.10引言做蓝山还是做塔河湾塔河湾地区近旅顺；远市区环境好；宜休闲少配套；公交差度假社区6个月居住时间目前入住率偏低蓝湾占地26万㎡容积率1.0依山近海蓝山标签标签标签蓝山所处环境研究项目怎么做的第一思维做什么房子，卖给谁度假环境——配套欠缺宜居休闲——远离市区自住客户度假客户紧凑型别墅具备接受度，中小户型度假公寓类型相对较差；长期空置，缺乏生活氛围，形成空城、死城；势必对后期产品的销售产生拖累。缺乏生活配套，难以形成生活氛围无论对别墅客户，还是公寓客户都存在巨大

2、的阻力，尤其是难以满足中低端公寓客户对交通的依赖。目光短，限于被动，攻击性差初步考虑思路之所以感觉出路困难，是因为上面的做法是在做房产，而我们应该是生活方式的构建者。只看当前，想做什么房子迎合目前的特定消费者。长期考虑，利用各种有力因素，以城市发展为动力，打造真正的生活社区，树立区域认可度。提供的不仅仅是建筑，更是生活形态。蓝湾与蓝山仅是亿达在塔河湾地区整个规划建设的排头兵需考虑整个区域的发展战略着眼眼前，定位度假难以支撑如此磅礴的发展规划反思思考路径所需要解决的核心问题就是如何增强居住氛围，改变区

3、域形象即如何将6个月的蓝湾，转变为12个月的塔河湾核心问题我们需要站在塔河湾区域整体考量的基础上结合区位特质及城市发展搭建整个亿达·塔河湾规划的生活体系结合蓝山地块的作用和使命进行产品推衍确定思路正文从区位环境及城市发展研判区位价值和等级以区位价值发展确立生活形态、搭建生活体系结合蓝山整个项目的作用和地位，推衍产品PART1PART2PART3根据项目既定目标和具体地块条件，落地产品PART4研判区位价值和等级PART1Part.１影响区位价值的元素分析Part.2区位价值及发展的研判城市区位价值及

4、等级城市发展产业发展政策导向基础建设立地条件共同作用、影响区位发展原动力价值核心推动力发展进程加速力发展进程保障力区域发展的基础区位价值组成因素东三省的大连、中国的大连、世界的大连大连城市地位经济总量占东北地区的比重为13.7%党中央和国务院明确提出要把大连建设成东北亚重要的国际航运中心。达沃斯入住大连，标志着大连已成为“环渤海经济中心”，大连正在成为“世界城市”。大连的国际化地位使塔河湾区域也具备了站在国际潮头的条件。黄泥川·天地软件园：规划建筑面积400多万平方米，将建成可容纳510万从业人员的

5、中国最大的软件产业基地。“一带七园”产业规划初具规模河口国际软件园：规划面积2.6平方公里，建成后，将成为以软件外包、研发和培训为主的软件出口基地。动漫走廊：总建筑面积30万平方米，全国唯一被国家批准为“动漫游戏产业振兴凌水软件商务综合区：规划面积1.7平方公里，围绕软件与信息服务业，规划建设商务、寓所和科技馆、航海博物馆、数字化影视中心、滨海文化娱乐场等项目。龙头国际软件园：规划面积20平方公里，重点发展软件和信息服务业、网络内容产业和集成电路产业。七贤岭现代服务业核心功能区：规划面积5.68平方

6、公里，目前，已聚集大连华信、海辉、毕博等中外知名软件和信息服务企业200余家。大连软件园：一期占地面积3平方公里，累计投资约60亿元，已发展成为以对日业务为主、产学研相结合的BPO产业基地。产业现状软件业及上下游企业发展规模庞大软件业已经成为世界级服务中心，势必形成核心动力强势拉动区位价值。旅顺大学园区总体规划面积9平方公里；大学城会加速区域板块的升温，区域发展速度及配套建设步伐会加速，促使区域快速成熟；大学城将会导入大量高素质人群进驻，形成良好的人文氛围；大学城成为区域发展的重要支撑大连“西拓北进

7、”的思路，构筑“两城”即主城区与新市区的空间格局，旅顺为西拓重点文教产业带动下，旅顺大学城将逐步形成旅顺南路的西段城市极点。现在未来产业现状产业成熟后产业聚集效应，经济效益未来更显著产业规模软件与信息服务企业500多家；40家世界500强企业在这里设立了软件研发和BPO中心；从业人员近5万人旅顺南路软件产业带的软件企业将达到2000家;万人企业达到5家以上，5000人企业达到10家以上;IT从业人员达到20万人;产业将从根本的质上改变未来区域人口的构成。大学城、软件园这一类产业将大量导入国际化背景的

8、高知识、高素质的高阶化人群，区域形象、价值也将随之提升。而大量的需求产生也必将加速住宅市场的成长。以产业人口和规模为例大连“西拓北进”的思路，构筑“两城”即主城区与新市区的空间格局，旅顺为西拓重点大连受限于地形，只能向西、北面有土地空间的方向拓展。本项目处于大连规划发展的重点方向。大连城市发展方向城市内部可发展空间有限，政府政策的倾向使塔河湾地区凸显发展前景。旅顺城市属性根据最新通过的《大连市城市总体规划(2000—2020)》，旅顺口城区被定位为“旅游生态区。旅顺作