同策-常州新城首府地产项目推广策略全案

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1、本报告核心架构首府项目的关键把握点首府项目必须100%明确做高端项目首府项目操作的“营”和“销”WHATWHYHOW可行性重要性必要性高端豪宅定位WHY首府项目必须100%明确做高端项目重要性Question1PART.1战略PART.2品牌PART.1战略新城产品战略调整，制定了10％的精品战略首府项目是新城立足长三角、全国扩张稳健步伐的第一步是以产品力进入异地市场的第一步首府项目是新城战略布局的1号作品新城产品战略调整，制定了10％的精品战略首府项目是新城打破旧有利润创造模式的关键是高利润空间的开拓项目首府项目是新城创造高利润空间的拳

2、头产品首府项目是新城10%精品战略的初步尝试是精品战略的原始经验积累起着承前启后的作用从1/9到经典的2/8比例关系新城产品战略调整，制定了10％的精品战略向前一步OR退回原地首府作用至关重要新城要项目布局新城要更大利润空间新城要新的发展机遇战略考虑必须要有作品—新城首府发展机遇布局利润空间战略PART.2品牌新城进一步提升企业品牌形象的愿景项目塑造的美誉度对企业品牌形象的提升大有俾益，能扩大企业影响参考案例：星河湾-宏宇集团首府项目是新城企业形象提升的直升机新城进一步提升企业品牌形象的愿景项目塑造的美誉度是外围区域市场认知新城、新城宣传

3、自己的直接广告参考案例：朗诗熙园、国际街区-朗诗集团首府项目是新城外围市场认知、宣传的助推器新城进一步提升企业品牌形象的愿景企业品牌的进一步提升需要相应的产品品牌线作为支撑参考案例：万科（上海）首府项目是新城建立产品品牌体系的契机新城要依靠项目扩大企业影响新城要获得更多的外围认知新城要建立自己的产品品牌体系品牌考虑必须要有作品—新城首府产品品牌企业影响外围认知品牌首府项目做高端豪宅的重要性Question1首府项目做高端豪宅是新城精品中的第一作品是新城经验的积累是新城竞争力的积蓄是新城的品牌的强化Answer1必要性Question2PA

4、RT.1竞争PART.2利润PART.3成本PART.1竞争品牌开发商的进入世茂集团郎诗集团品牌实力开发商开始大举进入常州，带来了新理念、新产品新城在常州一家独大的局面面临严峻考验正方集团常州市场新上市的项目已开始显现出注重项目品质的新迹象新城的项目面临越来越强的外部竞争压力项目的竞争嘉宏盛世——物业+地段银河湾——独特风格铭筑高第——品质+地段世茂香槟湖——规模+环境自身内部竞争新北区——新城府翰苑（5400元/平方米）、新城蓝钻（5300元/平方米）武进区——新城南都（4200元/平方米）、新城公馆（4000元/平方米）天宁区——新城

5、长岛（3950元/平方米）、新城尚东区（5200元/平方米）新城内部产品同质化严重，未形成档次梯度新城造成内部自身项目竞争的损耗小结新城地位面临竞争新城产品面临竞争新城内部相互竞争新城面临着来自多方面的竞争压力，这些竞争都在围绕“品质”二字新城有必要拉开自身产品档次，削弱自身内部竞争，提高产品品质加强在业内的竞争力，塑造企业的新形象品质、品牌注重品质品质趋同PART.2利润近年来常州市一级土地市场供应逐步放量，并且成交价格也逐年上涨；从土地供应结构来看，绝大部分土地是在市郊的4、5级土地，而1、2级土地供应量极少，这预示着未来市场竞争的主

6、阵地将会转移至市郊区域，中心区域房地产市场将会因为土地稀缺而出现价格不断上涨的局面一级市场土地供应外移,未来市区土地珍稀中心城区的土地日渐稀少，新城应当把握机遇实现高利润平缓今年1-6月份，常州新建商品住宅的预销售平均成交价格为3769元/㎡；同时市区商品住宅的价格一直在3900元/平方米到4100元/平方米处波动，住宅的总价则在42万元到45万元间波动，涨幅十分平缓常州房地产市场供应的放量对价格起着反作用力,抑制了价格的上涨，市场呈现出的更多是中低端项目低价竞争二级市场项目产品价值的建立表现出更高的投入产出边际效应，制造出更大的溢价利润

7、空间项目产品溢价案例：中鹰黑森林（上海）ⅰ产品价值特点石材外立面科技系统菜单式精装修ⅱ客源区分该案市中心客户、外籍客户购买力强周边楼盘周边区域客户购买力一般小结中心区域土地稀缺中低端供应抑制房价新城有必要深入挖掘土地价值，提高中心区域的项目利润新城有必要做出差异化产品，提升项目利润，摆脱低利润现状边际效应增大展现项目产品溢价新城有必要制造产品价值品牌，提升项目溢价利润能力PART.3成本项目土地成本＋拆迁成本约等于4.5亿，扣除学校用地，土地价格将达到500万/亩，楼面地价将达到约2500元/㎡如按照常规的开发方式，加上普通高层建筑成本2

8、900元/平米，以项目周边可类比楼盘的销售价格5200元/㎡计算，去除建筑成本、税费等开发成本，则无利润可言本项目的销售均价必须达到7000元/㎡方能保证合理的利润首府高投入成本首府项目的高成