迪赛地产苏州朗诗生态城项目营销策略提案

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1、改变一代人的生活—朗诗生态城项目营销策略提案1.宏观政策研判政策节奏？宏观政策研判微调为主，“限购限贷”短期难以撼动货币：两次降储，两次降息；多个地方进行政策土地：《闲置土微调，涉及契税补贴、地处置办法》7月1公积金贷款比例、首日起施行1年未开中央地方付比例、首套优惠利发即闲置；率及限购限购标准，中央：高层多次凡涉及“限购限贷”多场合强调、重申均夭折。房地产调控不动摇。“微调”下的全国楼市表现结论6月，一、二线城市库存消化周期连续三个月环比下跌，但在库存不考虑新增情况下，消化期仍在12个月以上。高库存成交量回升价格止跌企

2、稳6月，一、二线城市新建商品住宅成交量创下近17个月新高，量环比分别上涨8%、15%，同比分别上涨了34%、35%。价6月，全国100个城市的新建住宅平均价格为8688元/平方米，比5月上涨0.05%，在连续9个月环比下跌之后，首次止跌回升。量升价稳政策研判政策方面：下半年将继续坚持市场走向：下半年在“微调”之调控基调不变，继续支持楼市刚需风频吹下，成交量将逐步回暖，但同，允许不触碰“限购限贷”下的地时在政策层面和高库存双重压力下，方“微调”。价格不会出现报复性反弹。整体供销2011.06-2012.06园区商品住宅月度供销走势

3、2011.06-2012.06全市商品住宅月度供销走势903.00454.00802.642.65403.343.50702.50352.313.00602.00302.502.39501.701.71252.052.00401.441.411.50201.811.210.951.631.411.361.50301.00151.221.14200.660.640.70100.990.841.00100.500.5050.520.500.2900.0000.006月7月8月9月2月3月4月5月6月6月7月8月9月2月3月4月5月6

4、月10月11月12月10月11月12月2012年1月2012年1月新增（万方）成交（万方）供销新增（万方）成交（万方）供销•全市住宅市场在进入3月份以后，成交量出现明显上涨趋势，至5月市场供需出现缓和，出现供小于求的局势；•园区住宅市场为全市主战场，市场竞争激烈，供销比明显高于全市水平，但进入5月份后，供需出现缓和，至6月降至1.14。供求结构2012年上半年全市商品住宅供需分布2012年上半年园区商品住宅供需分布800074121.60300028436.00281825297000642260991.441.40243760

5、0925005.025.0060001.2053911.202007498220004.0050001.00159615020.8840000.810.7830770.80150013443.00300021400.6010002.0020000.4043210004815760.20500860.800.960.990.891.0000.0000.0075㎡以下75-90㎡90-120㎡120-144㎡144㎡以上75㎡以下75-90㎡90-120㎡120-144㎡144㎡以上成交套数新增套数供销比成交套数新增套数供销比•从上

6、半年全市供需户型分布来看，75-90㎡区间产品成交量最高，表明该区间段市场需求量最大；•从上半年园区供需户型分布来看，75-90㎡区间供需比最小，表明该区间段产品市场需求度最高。存量结构全市商品住宅存量分布（套数）园区商品住宅存量分布（套数）2109,6%738,6%9978,29%3571,32%1484,13%7133,20%75㎡以下75㎡以下75-90㎡75-90㎡90-120㎡90-120㎡120-144㎡120-144㎡2599,22%7029,20%144㎡以上144㎡以上8844,25%3171,27%•从全市及

7、园区住宅存量情况来看，75-90㎡库存比例分别为20%及13%，存量中除75㎡以下区间段外，为存量最低比例，表明未来该区间产品市场需求潜力较大。去库存化开始加速，供需市场形势开始发生整体逆转，下半年市场将保持供销两旺态势。供销供求75-90㎡产品为市场热销户型面积，下半年宏观市场研判结构需求量将进一步提升。存量75-90㎡产品市场库存表现较为稀缺，加大了结构下半年市场需求度，价格提升潜力较大。2.市场竞争研判市场差异化在哪？竞争研判青阳板块核心竞争东方维罗纳协信阿卡迪亚青剑湖公馆一级竞争……湖东板块次级竞争中海国际社区路劲主场雅

8、戈尔太阳城苏州典型刚需项目研判依据招商小石城中海御景湾•项目所处区域板块（青阳板块）……•产品价格区间（园区湖东总价80万以下）•产品性质（区域刚需盘）竞争分布中信香樟林东方维罗纳阿卡迪亚青剑湖公馆核心竞争本案首开悦澜湾其它区域次级竞争雅戈尔太阳城中海国际社区一