价格鉴证师-价格鉴证案例分析模拟26

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1、价格鉴证案例分析模拟26某价格鉴证机构受某法院的委托对XX市XX区XX路XX号地块进行价格鉴证，委托机关出具的委托书表明；该次鉴证的价格鉴证基准日为2010年5月4日，该地块于2000年5月4日由XX股份有限公司从XX市土地管理局（现名为xx市房屋土地资源管理局）以出讣方式取得。该价格鉴证机构经过现场勘察和市场调查决定采用基准地价修正法和假设开发法对鉴证标的进行价格鉴证，其中采用基准地价修正法求得的土地价格总价为23767.42万元，采川假设开发法时选取鉴证标的周围的住宅小区凯旋花苑作为比较案例，

2、求得的土地价格总价为31216.4万元，由于两者相差较大，所以决定保守地采用基准地价修止法。求得的23767.42万元为鉴证标的在鉴证价格基准日的价格，写入价格鉴证结论，并以此于2010年5月10日出具了价格鉴证结论书，送达了委托人。一方案件当事人对鉴证结论存有异议,于是向复核裁定机构提H【复核裁定。请根据上述资料回答下列问题：1、基准地价修正法与市场法存在什么关系？采用市场法需要进行哪些方面的修正？2、已知土地法定使用最高年限为50年，土地收益率为7%,则鉴证标的的使用年限修正系数K为多少？3、

3、案例中采用假设开发法的价格鉴证是否存在不妥之处？如果存在，应怎样改善？4、该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是否有不妥之处？5、提出复核裁定时出具的复核裁定委托书应包括哪些内容？二、6、鉴证月的、范围XX冇限公司（以下简称、'xx公司〃）系某股份有限公司的全资子公司，因经济纠纷，法院决定将XX公司整体抵债，并委托某价格认证中心对其整体价值进行鉴证，价格鉴证范围为xx公司的全部资产及相关负债的整体资产价值。价格鉴证基准日为2001年6月30日。XX公司营业执照中规定的经营范围为：化肥，

4、石油化工产品，机电、机械设备及备品、配件，建筑材料，房地产开发，技术工程咨淘服务，进出口贸易。xx公司执行一般纳税企业所得税政策。（二）背景分析经价格鉴证人员对企业历史数据的分析，xx公司口2000年度开始步入稳定的生产状态，截至价格鉴证基准日200丄年6月30日，xx公司主要产品已相对成熟，生产能力充分实现，公司发展已走入正轨，通过对xx公司的宏观环境、市场与经营优势及风险的分析，xx公司61996年投产以来，发展一直呈良好的态势。（二）价俏鉴证方法鉴于XX公司具有较强的持续经营能力，同时可以取

5、得相对稳定的收入并获取一定的利润，因此应用收益法鉴证XX公司整体资产价值。企业整体收益现值计算公式为：F二•一X式中：P一企业整体资产价值A—企业年净收益r一折现率n—收益年限（四）价格鉴证过程1・收益法屮采用的假设一般假设：假设xx公司2001年6刀30日以后仍持续经营；假设xx公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；除非另有说明，假设xx公司完全遵守所有有关的法律和法规；假设XX公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。特殊假设：假设

6、xx公司的经营环境、行业性质、经营风险等方而保持稳定、正常地发展。2.收益法主要因素的确定在收益法下，将XX公司的预期收益按照折现率折现为价格鉴证基准日的净现值。为此，需要确定以下三个主要因素：（1）收益期（即预计净收益得以维持的期间）；（2）每年净收益；（3）合理的折现率。（1）收益期。由于没有发现XX公司在可预见的未來终止经营的任何理由，在xx公司整体资产的价格鉴证屮应按无限年期进行测算。（2）每年净收益。鉴于XX公司1999年以前处于试生产阶段，2000年进入稳定期的情况，基于谨慎原则决定以

7、XX公司2000年的收入、利润为基础对XX公司未来收益进行预测，包括分别预测企业的各项收入与各项费用。2001-2005年各年收益预测见下表，2006年以后各年收益稳定不变。净利润二主营业务收入-主营业务成本■营业费用-主营业务税金及附加-财务费用-所得税（按所得利润总额的27%计算）力元年份2001年7〜12月2002住2003年2004年2005拄2006年及以后符年一、利润总额10415.1410270.058096・1010708・698815.608815・60减：所得税2812・092

8、772・912185・952891.352380.212380.21二、净利润7603.057497.145910•157817•346435.396435.39（3）合理的折现率根据同行业上市公司2000年年报资料，经分析得到同行业2000年平均净资产收益率为9議考虑到XX公司的发展过程中可能要面临着许多风险，如市场不很稳定、市场竞争较为激烈等，综合考虑xx公司的行业风险、经营风险以及财务风险，并综合XX公司□身的资产规模、原材料采购模式、生产经营情况等其他个体风险因素，确定行业