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1、价格鉴证案例分析模拟22某市公安局刑警大队于2010年5月20口破获一起盗窃案,追缴物品屮有一辆进口轿车,因价格不明委托当地价格认证中心进行价格鉴证并出具了委托书以及相应的资料。根据刑警大队提供的有关资料,涉案汽车购于2005年4月20日,于2010年2月3日晚被盗。该车在案件破获后,即被公安机关追回。市价格认证屮心委派了2名鉴证人员去现场,其中一名鉴证人员做现场勘查,另外一名鉴证人员做市场调查,鉴证人员中的其中一名与被盗车辆的所有者有亲展关系。在完成鉴证程序后,价格认证中心出具了鉴证结论书,并送达当事人。请根据上述资料,冋答下列问题:1、根据案例判断价格
2、鉴证基准H。2、案例中鉴证人员的安排是否存在不妥之处?3、价格鉴证程序的回避规定包括哪些内容?4、市价格认证中心在价格鉴证结论书的送达上是否有错误之处?5、价格鉴证实物勘验和调查的方法有哪些?二6、案例提不:XX中级人民法院在审理一起经济纠纷案件时,于2010年4月29H委托价格鉴证机构对抵债房地产xx宾馆进行价格鉴证,该价格鉴证机构于次日接受委托,并于2010年5月6日出具了如下价格鉴证书:XX市XX宾馆(东盛街85号)房地产价格鉴证结论书XX中级人民法院:根据你院XX号价格鉴证委托书的委托,遵循独立、客观、公正的原则,按照规定的标准、程序和方法,依法对
3、XX市XX宾馆(东盛街85号)房地产进行了价格鉴证。现将鉴证情况综述如下:一、价格鉴证标的XX宾馆,位于XX市城区东盛街85号。二、价格鉴证基准□2010年3月2200三、价格定义价格鉴证结论所指价格是:鉴证标的在鉴证基准日,采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。四、价格鉴证依据(一)法律法规1.《中华人民共和国价格法》;2.《屮华人民共和国房地产管理法》;3.《中华人民共和国土地管理法》;4.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;5.《xx自治区涉案物品价格鉴证管理办法》。(二)委托方提供的资料1.XX屮级人民法院XX号价格鉴证委托书;2・《房屋
4、所有权证》(XX房权证城区字第039276号);3・《国有土地使用权证》(xx国用[2000]字第188号)。(三)鉴证方收集的资料1.现场勘察资料;2.市场调查资料。五、价格鉴证方法收益法。六、价格鉴证过程本中心接受委托后,成立了价格鉴证小组,制订了作业方案,在详细了解和分析市场调查情况的基础上,进行了本次鉴证。鉴证人员通过现场勘察与市场调查发现该楼建于1986年,属于砖混结构,成新度差,房间布局尚属合理,经过重新装修,装修档次中高档,由办公楼改造为宾馆用房,设施完善度一般,适用度一般。房产重置价格按照XX市同类房屋的重置价格水平,确定为800元/平方米
5、建筑面积。经测算,该楼的建筑面积为2800平方米。因此对XX宾馆的收入、费用等情况确定如下:(一)确定年总收入该宾馆预期年总收人如下表所示。XX市XX宾馆预期收入计算表房间类型房间数房租/(形日)入住率/%年均折价率/%年总收入/兀豪华套间64006570398580两人套间81207080196224两人标准M251406070536550四人经济间5100608087600两人经济间301206570597870会议窒16003010065700合计1882524(二)确定年运营费用1.管理费。综合确定为年总收入的30%,贝IJ:管理费=1882524
6、x30%=564757.2(元)2.维修费。根据实际情况确定为房产重置价格的2芬贝几维修费=800x2800x2%=44800(元)3.保险费。为房产重置价格的2.5壮,贝山保险费=800x2800x2.52=5600(元)4•税费(不包括所得税)。为总收入W1.75%,贝并税费=1882524x1.75%=32944・2(元)5.以上合计648101.4元。(三)确定房地产年纯收益年总收入减去年总费用为该房地产收益和宾馆经营收益,经测算,该房地产所带来的收益占60%,经营收益占40%。房地产的年纯收益=(1882524-648101.4)x(1-40%)
7、=740653.6(元)(四)确定折现率取现吋的贷款利率8%作为折现率。(五)剩余收益年期的确定根据国家对营业用房地产使用年限的规定,其中土地使用年限为40年,以此作为剩余收益年期。(六)计算鉴证价格一收益法鉴证价格=(740653.6/8%)x[1-1/(1+8%)40]=8832007.79(元)七、价格鉴证结论根据价格鉴证依据和价格鉴证方法,确定鉴证标的在鉴证基准日的价格为¥8832007.79元(捌佰捌拾畚万贰仟零柴元柴角玖分)o八、价格鉴证限定条件1.委托方提供的资料真实、可靠;2.房地产市场均衡、稳定;3•任何针对本鉴证标的进行的经济行为均应遵
8、循国家有关房地产的法律、法规和规章制度,委托方在处置价格鉴证标的之
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