价格鉴证师-价格鉴证案例分析模拟23

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1、价格鉴证案例分析模拟23某价格鉴证机构受某法院的委托对XX市XX区XX路XX号地块进行价格鉴证，委托机关出具的委托书表明；该次鉴证的价格鉴证基准日为2010年5月4日，该地块于2000年5刀4日由XX股份有限公司从XX市土地管理局（现名为XX市房屋土地资源管理局）以出让方式取得。该价格鉴证机构经过现场勘察和市场调查决定采用基准地价修正法和假设开发法对鉴证标的进行价格鉴证，其中采用基准地价修正法求得的土地价格总价为23767.42万元，釆川假设开发法时选取鉴证标的周围的住宅小区凯旋花苑作为比较案例，求得的土地价格总价

2、为31216.4万元，由于两者相差较大，所以决定保守地采用基准地价修正法。求得的23767.42万元为鉴证标的在鉴证价格基准FI的价格，写入价格鉴证结论，并以此于2010年5月10日出具了价格鉴证结论书，送达了委托人。一方案件当事人对鉴证结论存有异议,于是向复核裁定机构提岀复核裁定。请根据上述资料回答下列问题:1、基准地价修正法与市场法存在什么关系？采用市场法需要进行哪些方面的修正？2、已知土地法定使用最高年限为50年，土地收益率为7%,则鉴证标的的使用年限修正系数K为多少？3、案例中采用假设开发法的价格鉴证是否存

3、在不妥之处？如果存在，应怎样改善？4、该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是否有不妥Z处？5、提出复核裁定时出具的复核裁定委托书应包括哪些内容？二6、案例提示：某法院在办理同一地区两家公司经济纠纷案件执行过程中，委托价格鉴证机构对抵债物XX科贸大厦（商业用房）进行价格鉴证。关于XX科贸大厦房地产的价格鉴证结论书XX市屮级人民法院：根据你院"号价格鉴证委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对XX科贸大厦房地产进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下：一、价格鉴证标的本次

4、价格鉴证标的为XX科贸大厦。二、价格鉴证目的为法院执行案件提供价格鉴证标的的价格依据。三、价格鉴证基准口2009年8月1600四、价格定义价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格。五、价格鉴证依据（一）法律法规1.《中华人民共和国房地产管理法》;2.《中华人民共和国担保法》；3.国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》;4・屮华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;5.《XX市涉案物品价格鉴证管理办法》。（二）委托方提供的有关资

5、料物业位置示意图。（三）鉴证方收集的有关资料1.XX市房地产市场信息；2•现场勘察资料；3.市场调查资料。六、价格鉴证方法成本法和市场法。七、价格鉴证过程我所接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，通过现场勘察，确定采用收益法、成本法和市场法对标的进行价格鉴证。八、价格鉴证结论XX科贸大厦房地产价格为：人民币壹亿壹仟贰佰壹拾贰万捌仟菜佰元整。九、价格鉴证限定条件（一）委托方提供资料客观真实；（二）鉴证标的现行商业用途不改变；（三）本结论屮鉴证标的建筑面积数据來源于委托方提供的数据，价格鉴证人员根据图

6、纸进行了核对；（四）我们对房屋的状况仪进行了一般性的勘察，未接受对其进行结构测试的邀请；（五）本报告鉴证结果综合考虑了鉴证标的未来升值或贬值对房地产价格的影响。十、声明（一）价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。（-）委托方提供资料的真实性由委托方负责。（三）价格鉴证结论仪对本次委托有效，不作他用。未经我所同意，不得向委托方和有关当事人Z外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。（四）鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系。（五）如对结论有异议，可于结论书送达之日起丄5日

7、内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或委托省级以上（含省级）政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。十一、价格鉴证作业H期2009年8月18日至2009年8月28日。十二、价格鉴证机构机构资质证书证号：XXXX法人代表签字：（略）十三、价格鉴证人员姓名执业资格名称资格证号签字XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX十四、附件（-）XX科贸大厦房地产价格鉴证技术报告；（二）XX号价格鉴证委托书（略门（三）价格鉴证机构资质证书复印件（略）。XX市价格认证中心二OO九年八月三、7、案例提

8、示：某开发项目，规划用途为甲身公寓，土地使用权年限为2007年3月丄日至2077年2月28日，土地使用权岀让金已全部交清。规划建筑面积5000m2,预计售价3000元/mJ该项目于2007年7月丄日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2,管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%,第二季度投A40%,第三季度投入