房地产估价案例与分析模拟52

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1、房地产估价案例与分析模拟52一、问答题丄、某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成木法所采用的成木也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。2、某商贸公司为拓展公司业务，欲购买该市甲、乙两家商业门市，为摸清这两家商业门市的正常市场价格，委托丙房地产估价公司对这两家商业门市进行估价。丙公司出具

2、的评估报告显示：甲门市所处地段为二级商业地段，评估单价为6000元/mJ收益年限为50年；乙门市所处地段为三级商业地段，评估单价为4500元/mS收益年限为20年。两家商业门市的报酬率为5%。现在，该商贸公司对估价结果提出异议：甲门市坐落位置及坏境劣于乙门市，而其单价却高于乙门市单价。对此，你认为该商贸公司的见解是否正确？为什么？3、某房地产开发公司于2008年通过土地招标方式取得一块商业用地的国有土地使用权，土地使用权年限为40年。该公司拟在此地块上建设一座购物广场，框架结构，6层，建筑面积45000m2o2009年3月开始施工，预计竣工时间为2012年8月。由于资金问题，该工程于20

3、10年4月建成3层时停工待建至今。该公司为了寻找合作伙伴，于20□年5月委托某房地产估价机构对该购物广场进行评估。［请问］1.若你供职于该评估机构，你的估价路线是什么？2.在估价中应搜集、整理哪些资料？二、单项选择题为评估某写字楼2003年口月10日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：4可比实例的成交价格与成交H期见表丄。表1可比实例资料表可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/亦）600058006120成效□期2003年5月10口2003年3月10日2003年6月10日5交易情况分析判断见表1-2表2交易情况分

4、析表可比实例A可比实例B可比实例C交易情况3%-1%2%交易情况分析判断中的数据以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。6调查获知该类写字楼的价格，2003年3月10日到2003年7月10日平均每月比上月上涨1.2%,2003年7月10日至2003年11月10日平均每月比上月上涨1・8%。7房地产状况分析判断见表3。表3房地产状况分析表可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地产状况屮的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的丄・67倍。房地产

5、状况各因素的止值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。贝I」：4、与估价写字楼可比的实例A的房地产状况修正系数为（）oA.100/97B・100/101・35C・100/103D・100/1005、可比实例B的比准价格为（）元/〃。A.6314.04B.6321.82C.6441.60D.6469.386、市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的（）。A.相同房地产的交易B.类似房地产的交易C.类似房地产的建设D.相关房地产的交易张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/亦，张某

6、与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年，费用按法规各自承担。7、在2006年10月时，张某的权益价格为（）oA.没有租赁条件下的正常市场价格B.乘I除3年租期的月租金为180元/療条件下的净收益与2006年10刀的现值之和C・剩余3年租期的月租金为180元/亦条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格8、在2006年10月时，王某的权益价格为（）oA.剩余3年租期的月租金为200元/〃条件下的净收益与2006年10月的现值之和B.剩余3年租期的月租金为180元/亦条件下的净

7、收益与2006年10月的现值Z和C.该店面在2006年10刀的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/亦条件下的差额与2006年10月的现值之和9、如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2,建筑而积为500m2,首付款比例为20%,则该店面带债务转让的价格应为（）oA.20%的首付款加上该首付款2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月