房地产估价案例与分析模拟36

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1、房地产估价案例与分析模拟36一、问答题丄、甲公司2002年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2,甲公司拟分两期建设50栋别璽。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/mJ拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/nA其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/亦一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价

2、竟然只比2002年的楼而地价高400元/hi2,远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？2、赵某于2005年6月预购了一幢别聚（总售价为120万元），并先后向开发商支付了M4万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）的别

3、墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：①赵某与开发商于2005年6刀签订的商品房买卖合同原件；②赵某的购房发票；③商品房预售许可证复印件；④其他有关房地产市场资料。请问：（1）上述资料用于抵押估价是否齐全？（2）估价人员可否承诺按丄70万元进行估价？（3）可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？3、张某与王某合作投资开发一个房地产项目，双方各出资丄000万元，经营收益各按50%分成。到项

4、目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2,售价为3000元/m2,销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m?的房屋送给好友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实际应得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扌II除12・5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案更

5、合理？你认为应该如何分配？为什么？二、单项选择题（每小题的备选答案中只有一个最符合题意）临街深度为50m、面积为4000m2的矩需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度为80m、形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度为40m、临街深度为40m、面积为1600m形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿岀让方式取得,现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为90

6、00元/m2,2号地块的单价为8000元/m—两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼,3号地块的评估单价为丄1000元/療。4、下列关于增值收益的表述屮正确的是（）。A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值B・以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即增值总额分配C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D.丄号地块比2号地块对增值额的贡献小5、在甲、乙两单位Z间分配增值收益，不可采用的方法是（）。A・以合并前地块各自的单价确定增值分配比例A.以合并前地块

7、各自的面积确定增值分配比例B.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例C.以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例6、假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计,则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（）万元。A.1616B・2560C・1882D.1920估价对彖为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。7、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）OA.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损

8、形成适宜性风险C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险8、如果该宾