房地产估价案例与分析模拟59

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1、房地产估价案例与分析模拟59一、问答题1、某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。2、赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于

2、2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：①赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件；②赵某的购房发票；③商品房预售许可证复印件；④其他有关房地产市场资料。请问：  (1)上述资料用于抵押估价是否齐全?  (2)估价人员可否承诺按170万元进行估价?  (3)可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?3、在某市旧城区改造中，

3、需拆迁一批60年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。二、单项选择题某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。4、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是(  )。  A．道路扩宽后，交通发生变化  B．绿地率发生变化  C．公共配套设施发生变化  D．土地形状发生变化5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是(  )。  A．噪声和污染程度发生变化  B．土地形状发生变化  C．人口密度发生变化  

4、D．出行便捷程度发生变化6、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是(  )。  A．由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度  B．以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度  C．用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度  D．用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度  某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。7、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是(  

5、)。  A．道路扩宽后，交通发生变化  B．绿地率发生变化  C．公共配套设施发生变化    D．土地形状发生变化8、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是(  )。  A．噪声和污染程度发生变化  B．土地形状发生变化  C．人口密度发生变化     D．出行便捷程度发生变化9、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是(  )。  A．由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度  B．以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度  C．用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值

6、变化额度  D．用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度某乡的老王1986年在集镇上购买了一个商场，该商场建于1981年。2001年1月1日老王在临终前立下遗嘱：该商场的产权由他两个儿子继承。立遗嘱之时老王还请房地产评估机构评估了该商场的价格，结果价值5077元。老王死后他的两个儿子共同出资利用半砖墙把该商场一分为二，之后他的大儿子想把他得的那一半商场卖给他的弟弟，他弟弟也想购买。如果从立遗嘱之时到委托估价之日(2001年2月10日)，房地产的市场价格行情未发生任何变化，则：10、大儿子那一半商场最合理的转让价格是(  )  A．25万

7、元  B．大于25万元  C．小于25万元11、大儿子把那一半转让给其他的购买者，最可能实现的价格为(  )  A．25万元  B．大于25万元  C．小于25万元12、大儿子把他那一半的土地使用权拿到银行抵押贷款，请问是否可以(  )  A．可以   B．不一定  C．不可以某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。13、将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项

8、目的折旧额相加即为(