房地产估价案例与分析模拟72

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1、房地产估价案例与分析模拟72一、问答题宝光公司在甲市商业区有一栋自建5层厂房，现因公司战略调整，欲将该厂房转让给某集团改建为百货超市。根据宝光公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为8000m2，竣工日期为2003年6月。现委托甲估价公司评估其转让价格。  请问：1、甲估价公司应搜集哪些资料？2、本次估价的估价目的和价值定义应如何表述？佳华公司位于A市商业中心的房地产项目——佳华大厦，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1800m2，共32层。现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，甲公司由于业务扩展欲租赁位于该商厦一、二层的一处房屋，经过协商佳华公司

2、同意将该处房屋租给甲公司10年，现委托乙评估机构对其进行评估。乙评估机构经调查了解到该房屋的所有装修费用由甲公司独立承担，该地区房地产交易活跃，且佳华大厦位于A市非常繁华的商业中心。  请问：3、该房屋估价的主要技术路线是什么？4、乙评估机构应该搜集哪些估价资料？乙房地产估价机构承接了一幢住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2012年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2007年6月通过出让取得，2008年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2000元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2007年6月至估价时点的

3、投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2000元/m2。  请问：5、估价人员确定该房地产的重置价格有哪些错误？说明理由。6、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？二、单项选择题(每小题的备选答案中只有1个最符合题意)甲公司位于M市的一座商业楼，建筑面积为6000m2，于2009年6月1日开工，2010年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，其经济寿命等于自然寿命为60年。甲公司于2012年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年

4、限40年，自2012年3月1日起至2052年2月28日止。合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。在2013年3月1日，甲公司因业务发展急需一笔资金，拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估该楼的抵押价值。7、采用收益法计算房地产价值时，受益期限应按______年计算。  A．39  B．58  C．59  D．388、采用收益法估价时，下述观点不正确的是______。  A．收益年限应按估价时点的土地使用权剩余年限计算  B．估价时点应设定为2013年3月1日  C．净收益中应扣除建筑物折旧额  D．估价机构应要求委

5、托人提供该商业楼的经营收益和费用资料9、估价机构评估出该商业楼在2013年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是______。  A．2800万元  B．2940万元  C．4000万元  D．4200万元10、假设在2015年6月1日，甲公司应经营不善严重亏损，无法偿还银行贷款及其他债务，法院裁定拍卖该商业楼，拍卖完成后，首先应支付的费用为______。  A．银行抵押贷款  B．拍卖变现时的费用及税金  C．第

6、三方欠款  D．违约金宏发纺织公司在甲市有A、B两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中A厂区在2000年补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在A厂区为危险房，B厂区为严重损坏房，甲房地产行政主管部门已通知该工厂停止使用。宏发公司为了生存和发展，决定转让A厂区，抵押B厂区房地产，用筹得的资金在B厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对A、B两厂区进行估价。11、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是______。  A．将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告  B．将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告  C．两个

7、厂区分别估价，出具一份估价报告  D．视委托人要求进行估价并出具估价报告12、委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对A、B两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为______。  A．可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价  B．只能对两个厂区的土地进行估价  C．可以对A厂区的土地、B厂区的房屋和土地进行估价  D．可以对B厂区的土地、A厂区的房屋和土地进行估价13、对B厂区的土地估价的思路应当是______。  A．