房地产估价案例与分析模拟46

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1、房地产估价案例与分析模拟46一、问答题1、甲公司2009年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2010年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/m2，其余12栋流拍。当2012年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/m2一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2010年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价

2、竟然只比2009年的楼面地价高400元/m2，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?2、赵某于2009年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2010年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2010年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2010年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正

3、常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2010年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：  1．赵某与开发商于2009年6月签订的商品房买卖合同原件；  2．赵某的购房发票；  3．商品房预售许可证复印件；  4．其他有关房地产市场资料。  [请问]  1．上述资料用于抵押估价是否齐全?  2．估价人员可否承诺按170万元进行估价?  3．可否按2010年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?3、黄某于2009年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2010年改作餐

4、馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2012年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)divide2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?二、单项选择题赵某2000年10月按房改政策以4万元的成本价购买了一套1998年10月建成的砖混结构公房，房屋的经济寿命为50年，残值率为1.96%，建筑面积为100m2，1998年建筑物的重置价

5、为500元/m2，2000年建筑物重置价格为540元/m2，2006年10月的重置价格为750元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建筑面积、建成年月相同的商品房的正常转让价格为10万元，请问：4、赵某的房屋在2006年10月的最可能实现的售价是(  )。  A．小于4万元  B．4万元  C．10万元  D．大于4万元，小于10万元5、赵某的房屋从1998年10月起至2006年10月止，建筑物在估价上的累计折旧额为(  )元(在计算建筑物折旧时，不考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响)。  A．8471  B．11765  C．7843  D．1

6、0524甲开发公司于2005年7月委托乙建筑公司建造一幢20层五星级酒店。至2006年12月止，甲方共支付乙方工程款14000万元，全楼结构封顶，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生13000万元，乙方应返还1000万元；乙方则认为工程款实际发生14500万元，甲方尚应再支付500万元。双方争执不下，至2007年3月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。6、确定评估结论的依据应是(  )。  A．以14000万元作为评估值  B．以(13000+14500)divide2=13

7、750(万元)作为评估值  C．以2005年7月至2006年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值  D．以2007年3月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值7、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为(  )。  A．2006年12月  B．2007年3月  C．项目转让之日  D．项目建成之日8、该商品房预计2008年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是(  )。  A．估价对象状况及房地产市

8、场状况均为2007年3月的状态  B．估价对象状况及房地产市场状况均为2008年6月的状态